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徐滇庆再论房价-第3部分
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中国的房地产市场是不是一个大泡沫？（1）
深圳的房价在半年之内上涨50％，房价如此暴涨难道还不是泡沫吗？
有人说是，有人说不是。攻之者说有，辩之者说无，争来争去，得不出什么结论。有些人徒逞口舌之快，看见物价上涨就说是泡沫，且不知他们所说的“泡沫”究竟是何含义。如果是街头巷尾的闲谈，随便说说也就罢了，如果是认真地讨论经济问题，那么所用的语言一定要规范。
人们常说的物价上涨可以分为三类：消费品、生产资料和资产价格水平上升。价格波动原本是市场经济的基本特征，不值得大惊小怪。倘若价格暴涨，可能是经济体制出了什么问题，需要分清原因，对症下药。
如果消费品价格飞涨，我们除了要检查供求关系之外，还要研究货币供给。假如货币供给过度，大量印发钞票，很容易引起通货膨胀。
如果生产资料（例如，钢材、水泥、能源等）价格飞涨，即称之为经济过热，也就是投资过度。在市场经济中也有这种现象，使得经济体表现出经济周期。一般而言，市场经济会用经济周期的方式自我克服过度投资。人们认识到，如果周期波动的幅度过大，会造成不应有的经济损失，因此，会采取一些反周期的财政、金融政策来抑制波动幅度。我国是社会主义市场经济体制，政府的作用相当强。如果出现投资过度，很可能是政府行为。地方政府和国有企业都有着根深蒂固的过度投资的冲动。我们常说的宏观调控，主要是指调控地方政府和国有企业的投资冲动。
倘若资产价格突然暴涨，则要注意防范由于泡沫经济而冲击银行体系。在股市和房地产市场价格指数突然上升的时候，要注意分析是否存在过度投机炒作，通过“托宾税”增加证券和房地产交易成本，打击非法炒作，切断泡沫经济通向银行的渠道。
经济学对泡沫经济有非常清晰的定义，其基本特征是总需求曲线拥有正斜率。
众所周知，物价越高，正常需求越低，因此需求曲线具有负斜率。在房地产市场上除了正常需求之外，还有一种投机性需求。在投机性需求下，买进的目的是为了卖出，价格越高，需求越旺，因此投机性需求具有正斜率。社会总需求曲线也是这两种需求曲线的合成。在一般情况下，正常需求变化比较慢，而投机性需求变化很快。毫无疑问，投机活动的加剧可以改变总需求曲线的斜率。如果总需求曲线的斜率由负变为正，就可以将这个经济体定义为泡沫经济。在泡沫经济状态下，市场机制失灵，不存在稳定的均衡态。在外部干扰下很可能出现剧烈的震荡，价格大起大落。理论和实践证明，股票和房地产市场最容易成为泡沫经济的载体。如果投机风过盛，大量资金涌入房地产市场和股市，很快就会导致社会资金流断裂，随之而来的就是金融危机。
中国的房地产市场是不是一个大泡沫？（2）
尽管理论上对泡沫经济有清晰的定义，但由于在现实中很难区分和度量真实需求和投机需求，往往只有在事后从数据分析中才能得出结论。例如，在购房者没有再度抛售之前，我们没有根据判断某种需求是否属于投机性需求。
判断房地产市场是否已经出现泡沫迹象，最重要的不是看房价上升了多少，而是要考察房价波动是否超出了历史常规。
泡沫经济和投机活动相关。投机活动最显著的特点是短期，来得快，去得也快。在泡沫经济状态下，房价和股价迅速冲上高峰，然后突然崩溃。世界上没有一个泡沫经济可以延续很长时间。例如，日本在1990年前后的泡沫经济，中国台湾在1992年前后的泡沫经济，泰国在1995年前后的泡沫经济等等。这些泡沫经济从形成到破灭，短则3年，长不过5年。没有理由把长期稳定的趋势称为泡沫经济。当人们用泡沫这个词来描述房地产市场的非正常运动时，就已经意味着这个现象是不可能持久的。人们所关心的并不是泡沫如何涨大，而是随后很可能出现的崩溃。
借用黑格尔的名言，“存在的就是合理的”。一个城市的长期房价必定具有内在的合理性。无论房价高低，既然人们几十年来居住在某个城市中，就一定有它的道理。因此，有理由认为长期的平均房价变化趋势（10年或者20年）具有逻辑上的合理性。泡沫经济迹象必然表现为在短时期内房价和其他指数突然背离长期趋势。因此，可以用房价的变化率和其他指标的长期平均值作为比较基准，纵向观察房价的时间序列变迁。围绕着正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价变化率和其他指标严重背离长期平均值时，才可能出现泡沫经济。
从全国的数据来看，房价收入比尚且没有脱离长期平均值，至少目前还不能把全国的房地产市场称为泡沫经济。北欧的挪威在5年内房价涨了3倍，也没有人说是泡沫经济，依然看好房地产市场。深圳房价飞涨，其中必有原因，未必一定是由于房地产投机造成的泡沫经济。如果深圳房价暴涨的主要原因是区域经济一体化，而我们却误认为泡沫经济，岂不坏事？
有些人动不动就喊“泡沫”，这也是泡沫，那也是泡沫，好像房地产市场整个就是一个泡沫。刚开始，我对这些泡沫论并不十分反感，多叫叫也许还有利于防范房地产泡沫的形成。后来我发现情况有些不对，项庄舞剑，意在沛公，喊叫房地产泡沫论的目的是希望房价下跌。毋庸置疑，跨越真理一步就是谬误。什么是泡沫？请问，世界上有没有不崩裂的泡沫？拿肥皂水吹个泡泡，能坚持多久？如果一个泡沫总也不破灭，那么它根本就不是泡沫。如果说房地产市场是泡沫，实际上是在说它很快就要破灭了。我们必须马上准备好泡沫崩溃之后的危机管理，收拾残局，重整旗鼓。如果不是的话，切莫危言耸听，就像撒谎的孩子老叫狼来了，等到狼真的来了，民众反而不信了。
中国的房地产市场是不是一个大泡沫？（3）
与其争论房地产市场是否存在泡沫，还不如讨论一下它是否有崩溃的可能。
有些人很悲观，危言耸听，按照他们的说法，好像中国的房地产市场很快就要崩盘了。他们所说的崩盘究竟指的是什么？并不清楚。金融危机的基本症状是资本市场上资金链断裂，导致大量资金外逃。2007年4月底，中国居民储蓄存款高达万亿元，而2006年全年房地产投资总额只不过2万多亿元。社会上资本流动性过剩，不仅在银行里尚有大量资金没有释放出来，还有大量外资源源不断流入。2006年大约有800亿美元外资流入。从目前的资金流来分析，怎么也看不出资金流枯竭的征兆，我认为离产业部门的资金短缺尚有很大的距离。只要资金流不枯竭，就很难改变人们对资本市场的预期，就不会导致突然爆发的金融危机。
深圳的房价涨幅之大确实令人惊心动魄，必须采取措施来减缓房价涨幅，但是并不能据此认为深圳房地产市场就是一个大泡沫。尽管某些地区，某些楼盘的价格也许会波动，但是，说深圳房地产市场马上就要崩溃是没有根据的。看起来，只要香港人继续越过边界来买房，资金必然跟着过来，现在还看不出深圳人要大量抛售房屋的苗头。如果有人想卖房子，看到市场这么火，肯定不会降价出售，房价怎么会跌呢？
判断房价不会大幅度下跌并不意味着在局部地区或者个别时段房价不会波动。房地产商在开盘前将房价故意标得很高，然后再降低一点，这是营销策略，算不得真正的房价下降。房地产中介以及投机者在每次转手时都会给房价层层加码。当政府采取措施限制这些投机活动之后，房价会出现一段平稳甚至下降的过程。这些都在意料之中。
据报道，“在深圳市政府采取降温措施之后房价连续三周下降”“深圳的房价终于出现了转折”。我并不怀疑在深圳确实会有些原来标价极高的楼盘以各种方式降低售价，但是，绝对不要拿部分来代替总体，以短期来说明长期。政府政策能够通过打击房地产投机活动而取得一定的效果，但是，宣称政府可以调控房价却为时过早。
有的人胆子非常大，在2005年夏天断言房价马上就要大跌。他们不仅给出了具体的时间，还给出了具体的地点和跌幅。我在听他们发言的时候连连摇头。如今，他们预言的时间早就过去了，房价非但没有下跌，反而继续攀高。好像也没有听见这些预言家们做过什么自我批评。虽然在学术研究中难免犯错误，但是，作为一个学者应当对自己的研究结论负些责任，对自己的失误有所交代。特别重要的是今后要在学风上有所改进，在发表观点的时候要讲清楚自己的数据来自何方，理论根据是什么，以示负责。
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中国的房地产市场是不是一个大泡沫？（4）
研究泡沫经济所关注的重点是金融体系安全，防范金融危机，而发生金融危机必然是整个货币体系出问题了。深圳房地产市场的规模再大，和整个人民币体系相比，毕竟只是一个部分，即使出事，也未必能颠覆整个人民币体系。如果全国房价都像深圳这样暴涨，自然就危及到金融体系的安全，可是如果只有深圳的房价突然暴涨，很可能是由于其他原因。说深圳房价暴涨会拖垮整个人民币体系似乎有点牵强。如果把部分问题的严重性夸张过度，很可能出现判断失误，导致错误的对策。
就是从深圳地区来说，房价暴涨的理由并不复杂。大量资金涌入深圳和本地长期积累资金的释放是导致深圳房价最近猛烈上升的主要原因。只要资金流不改变流向，深圳的房价就掉不下来。深圳本地的房地产投机活动是推动房价上升的次要原因。但是这些投机活动火上浇油，加剧了房价暴涨。房地产投机活动扰乱市场秩序，牟取暴利，引起了民众的公愤。正确对策应当是区分对待，采取措施打击、限制房地产投机活动，但是，绝对不要妄言何时就能把房价压下来。政府在经济发展中的作用并不包括管制价格这一条。除非彻底否定市场经济改革的大方向，切断粤港澳之间的联系，否则就很难改变房价上涨趋势。让房价少涨一点，涨慢一点就谢天谢地了。违背经济规律的政策行不得。
尽管目前还不能判断中国的房地产业是否存在泡沫经济，但是，切不可掉以轻心。如果政策失误，要在中国形成房地产泡沫经济是很容易的事情。当年，日本、泰国、中国的台湾和香港都有过惨痛的教训。这是一个事物的两个方面。
我们不要捕风捉影，夸大其词，不可轻易断言房地产市场已经出现了泡沫经济。最近一段时期，房价不跌反涨，实际上就否定了房地产泡沫已经濒临崩溃的说法。有的读者不同意我的分析，说：“2005年没泡沫的时候，他大谈泡沫，四本专著入世。2007年我认为有泡沫时，他却说没泡沫。”这话没错。我们要有强烈的危机意识，防范房地产泡沫经济，但是并不等于可以说现在的房地产市场就要崩溃，一场金融风暴即将来临。医生劝大家不要暴饮暴食，要防范中风，不意味着你现在已经中风。
目前没有出现房地产泡沫经济并不意味着我们可以高枕无忧，听任房地产投机活动肆虐猖獗。这是事情的另一方面，片面地强调任何一个方面而忽视另外一个方面都是错误的。
房价涨跌并不是核心，要害是要防止房地产泡沫经济崩溃时危及银行系统。切断房地产泡沫通往银行的渠道是当务之急。整治房地产市场的乱局要和金融改革联系在一起。我在好几篇文章中都阐述了这样一个观点：房价飞涨是表面现象，充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患。在皮肤上长个疮，很难受，必须医治。一般的肌肤之疮不至于致命，可是银行是国民经济的心脏，一旦心肌梗死，可就要命了。
产业转移对房价的冲击（1）
最近，有朋友来电话，说深圳某些报纸断章取义，歪曲了你的讲话原意，在网上引起轩然大波。我对媒体的朋友向来很尊重，体谅他们的难处，即使有些报道失真也从不介意。出来闯世界，谁都不容易。看了网上转载的《南方都市报》的一些报道，“徐滇庆说深圳房价上涨理由充分，是好事”，我反倒笑了起来，有些断章取义之处，却没有歪曲基本属实。新闻报道总不能像学术论文那样成篇累牍，不计篇幅。之所以引起如此强烈的反应，恰恰反映出我们需要好好推进经济学基本知识的教育。
有位余丰慧先生（或女士）写了一篇文章“徐滇庆的房价暴涨合理论不可能让人信服”。这是一篇“好”文章，它把我的观点归纳成“深圳房价暴涨合理论”，“深圳房价与香港看齐论”，“绝对不能补贴中等家庭买房论”，“限制港人太笨论”，“人们关注房价近期上涨，没有看到很多人收入涨了100倍、200倍论”，“现在很多政策制定者经济学没毕业论”，等等。刚好凑齐了6个，也许该命名为“深圳房地产6论”？6论当中有3论和香港有关，让我们先从这个话题说起。
深圳和香港只有一河之隔。目前，粤港澳经济正在加速实现一体化。壁垒持续降低，这大大加快了三地人员来往和资金的交流。自2003年开通了香港居民智能身份证之后，港澳人员过关更加便捷。港人往返基本实现了同城流动。深圳靠近海关的地区已进入香港居民通勤上班的范围之内。2007年7月1日正式开通了西部通道，香港元朗的居民只要10分钟就可以到达蛇口。目前，在深圳居住的香港人超过10万，还有更多的香港居民准备搬到深圳居住。
粤港澳经济一体化是件好事，但是，有利必有弊，其副作用不可忽视。其一就是带动了深圳的房价暴涨。在此之前，深圳房价从每平方米5980元上升到9300元用了2年时间，可是从2007年1月到6月，从10670元上涨到15487元，仅用了半年时间。尽管如此，香港住房每平方米均价为四五万元，比深圳高出一倍以上。在香港郊区西部通道附近的地价已经涨到每平方米三四万元，估计房价为10万元左右，而深圳关内和蛇口的新盘均价只有2万元。在香港资金的冲击之下，深圳的房价焉能不涨？最近，靠近海关的罗湖区房价已经上升到5万元，和香港郊区元朗的房价相差无几。根据从深圳市国土房产局了解到的消息，今年港人与外籍人士在深圳的置业量猛增，交易量所占比重由去年的11％上升到目前的25％，而像口岸区等个别区域，港人成交量占到了一半。据报道，大批港人来深圳置业是深圳房价持续走高的主因之一，而人民币升值以及深圳湾口岸和福田口岸的开通，将会吸引更多港人北上投资物业。
产业转移对房价的冲击（2）
如果要把深圳的房价压下去，有一个好办法：关闭香港和深圳的边界。只要几道铁丝网一拉，深圳的房价马上就会跌得一塌糊涂。可是，这样的事情能干吗？实现粤港澳经济一体化对全局有利，对深圳的长期发展也有利，绝对不能因为深圳房价暴涨就改变这一战略部署。深圳房价暴涨�
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