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走向-后奥运时代的中国经济-第10部分
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我曾经说过，既然土地是不可复制的资源。我们买房要顺应自己的需求，你有刚性需求，你在具有一定经济能力时就应该尽早买房，不然房价还是依照市场规律不断在涨。你也许不断踏空，永远在后悔，为何没有当初尽早买房呢？
3。 楼市嬗变年防止过冷是关键
2008年是房地产的一个嬗变年。上半年经历了成交量低迷的寒冬，与2007年量价飙升的情况形成了鲜明的对比。造成这一现象的主要原因有四点：第一点，2007年的过热透支了市场；第二，从紧的货币政策和以前出台的遏制地产过热的政策出现了叠加效应；第三，房价走势迷雾重重，观望气氛浓厚；第四，国际经济的大海啸，造成国内经济的增速趋缓，导致人们对经济的信心不足。
一个硬币总是有两个方面：一方面，房价飙升得到了遏制，可以说是宏观调控取得了显著成效；另一方面，成交量低迷，楼市疲弱，很可能给房地产市场带来重大危机。而且，种种危机已经显现。比如，信贷紧缩致使不少开发商的资金链出现问题，只得民间融资。导致许多热钱进入开发环节，民间高利贷趁虚而入。
针对房地产的政策导向，市场出现了很大分歧。一种观点认为，应当继续紧缩，彻底挤破房地产的泡沫；另一种观点认为，从紧的政策应当改变，以避免房地产紧缩过度发生危机、倒逼基本面。笔者认为，显然，房地产市场当前出现困难，从紧的货币政策有矫枉过正之嫌，但是，鉴于国内外复杂的情况，从紧的政策可以继续，但有必要微调，以防止房企在面临资金压力下发生嬗变。
国家主席###要求：“要着力扩大国内需求尤其是消费需求，同时保持对外贸易平稳增长，充分利用国际国内两个市场、两种资源推动经济发展。要努力增加煤电油供给，支持中小企业解决生产经营困难，引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。”这是最高层统筹全局后，对房地产市场作出的判断。笔者认为，引导房地产市场健康发展是非常必要的。联想到2008年6月份最高层在越南危机时提出稳定房地产市场的要求，这将是我国房地产市场最近一两年总的走向。
房地产行业是事关总体经济的关键行业，美国次贷危机、两房问题不仅给美国带来了灾难性后果，也给全世界带来了巨大灾难。所以，房地产市场的健康发展，至关重要。一旦房价在不正确的舆论导向下出现危机，我国金融系统就会受到威胁。虽然类似深圳的“断供潮”今后不太可能会在我国大量出现，但对于已经出现的这种现象的区域，管理层应该给予高度重视。
实际上，2008年我国的三四线城市的房地产市场还是保持良好发展趋势，并没有像舆论所言的那么可悲，大多数地区房价不跌反升。这也表明了三四线城市的城市化进程步伐在加快。经济的高度发展无疑会支撑房价的持续上涨。北京、上海等一线城市少数楼盘的暂时波动不足为奇。从长远来看，这类城市的房价永远在上升通道上。 。。
八、 后奥运时代，楼市谜局是否能够破解（3）
我再次强调，要保持中国房地产市场的健康发展，政府应该以科学观、发展观来正确对待，对广大人民的切身利益，多办实事，加大保障性住房的财政投入力度，将商品房与保障房区分开来，让中国老百姓日子过得更好。
4。盘整是后奥运时代中国楼市的主旋律
随着国内环境的变化，房地产市场在奥运会后很可能发生一些变化，比如，成交量很可能回暖，部分房价还可能下行，而且，甚至可能在部分阶段出现回调现象，但盘整仍是主旋律，全国房价走势还是依然会微涨。
盘整的原因主要有以下三点：
第一，从紧的政策很可能出现松动，目前就有这种迹象出现。比如，银监会主席刘明康于奥运会后不久在银监会召开的年中工作会议上表示支持房地产业，满足正常信贷需求。这意味着针对房地产市场的调控力度会有所松动。其实，笔者认为，从紧归从紧，正常的信贷还是要维持的，这也与高层一直强调维持房地产市场稳定的精神相符。政策之所以会出现松动的根源在于基本面的变化。其一，随着国际原油期货价格在145元遇到了强劲阻力，国际油价走势出现了下行的趋势，这必将会把国际大宗商品的价格拉下来，从而缓解全球性通胀。我国的通胀本来就是输入型和成本推动型的，油价回落将大大减轻我国的通胀压力，为从紧政策的松动提供一个宽松的环境；其二，从紧的货币政策效果显著，房价飙升的现象得到了遏制，但同时又带来另外一个问题，就是影响正常的房企信贷，致使很多房企，特别是中小房企陷入资金危机当中。不严峻形势下，房企只好另辟奇径融资，甚至借高利贷度过难关，这也为热钱进入房地产开发领域，提供良机；其三，政策从紧遏制流动性过剩，造成楼市长期低迷。由上可知，房地产行业的从紧政策的环境很可能会松动。
第二，政策松动很可能转变，但对楼市影响是长远的，而非短期的。这是因为房地产市场的供求关系并没有发生根本的逆转，刚性需求只是暂时被压制，很可能积累起来，形成房价反弹的基础；另外，通胀虽然被遏制，但不确定性还很多，防通胀依然是重要任务。这就决定了从紧的政策会在奥运会后松动，但大方向不会改变。这就意味着后奥运时代房价走势是继续盘整，成交量很可能回暖，而房企也开始分化，大部分房企将会度过目前的难关，一部分房企将继续面临着资金压力。
第三，从数据上来看，盘整是奥运会后楼市的主旋律。据统计局2008年6月发布的数据来看，全国整体的房价仍然在高位运行，但是，上涨幅度和速度明显放缓。一方面房价在长达数月的缩量上涨，上涨动能明显的受到了压制；另一方面这种压制还会不断地聚集动能，房价上涨势头在缩量盘整中，不排除反弹一触即发。
总体来看，房地产市场在奥运会后将继续保持盘整格局，不排除一部分城市的房地产市场继续回调，但从整个后奥运时代来看，缩量盘整的实际上就是一个暂时的观望期，随着环境的变化和城市化进程不断深入、刚性需求的激活，楼市将会继续出现放量成交的态势。
九、 房地产是否依然是最好的投资（1）
在缺少投资品种的中国资本市场，不动产也许还是不错的投资品种。比起股票投资来说，房地产风险要低得多。通货膨胀下，人们渴望寻找到保值投资理财的好途径，房地产投资仍然是好的选择。因为从实际经验来看，住房具有居住和投资两大功能。特别在有“安居乐业”思想的中国，还找不到抛弃房地产投资的理由。
1。 后奥运时代不动产还是保值的产品
虽然目前楼市处于迷靡阶段，但或许是入市挑选的好时机。因为供不应求的基本市场格局并没有得到根本的转变。目前房地产市场的低靡状况可能要持续一段时期，但如果从整个后奥运时代来看，从土地供应量，土地开发率、供求结构和住房保障几方面来分析，房地产市场整体上供求失衡的矛盾没有得到彻底的缓解。剔除投机和投资的因素，需求仍然会是十分的旺盛的。
面对成交量下滑，开发商对于风险的准备比以前更为充分。随着国家宏观调控效果的显现和房地产企业的发展壮大，抵御风险能力不像以前那样弱了。以前，可能一场风暴就能把一个房地产企业卷走，现在这种情况很少了。说明房企抵御风险的能力增强了，房地产市场比以前更为健康了。
有人针对奥运前的物价风趣地说，“即使跑得过刘翔，但跑不过通胀”。这句话很形象地表现了老百姓在通胀压力下，对自己辛辛苦苦创下的财富无法保值的担忧。通俗地来描述通货膨胀，那就是纸币越来越不值钱，而东西越来越贵。我们能做的就是尽早把钱花出去，换成会涨价的东西。这或许就是人们所说的财富保值吧。从现实情况来看，投资不动产的确是保值的一个有效手段，住房不仅仅可以居住、出租，而且更可以升值。
市场上的购房者可以分为两类：第一类就是自住型的购房者。无论房价涨跌都必须要买。对于这类购房者，目前房价松动无疑是一个购房良机。这类购房者可以问一下自己：自己是不是有这个能力？是不是必须要买？如果决定要买，就要采取策略获得最大收益。如果是以小换大，就要考虑二手房市场和新房市场的主要形势是怎样的。
第二类是房产投资者。他们购房是一种风险投资。特别是在房价迷雾重重的情形之下，观望气氛浓烈，对于他们来说是一个考验。我认为，首先要摆正心态，还想象以前那样，日进斗金，是不可能的。
总之，任何事情都要考虑两个方面，都要根据自己的实际情况，因人而喻、因时而喻地调整理财策略。
2。 房价永远是昨天最便宜
房价永远是昨天最便宜，这是从一个趋势来说的。无论是在经济飞速发展的中国，还是在生活极度富裕的发达国家，情况同样如此。虽然此次次贷危机造成了美国房价暂时性下跌，从一个较长的周期来看，美国的房价还会持续回升。
在海外，许许多多华人移民是一座城市买房的积极分子。只要生活安定，对该城市有一定的熟悉度了，只要手头有一定购房的现金，买房是华人第一头等大事。
很多人都在等，何时才是买房的最佳时机。对于这个问题我们可以从历史的眼光去看。过去的十多年来无论是国内与国外房价一直在涨，只是有的年代涨得多、有的年代涨得少而已。在中国2004~2007年，是房产狂涨的时代。虽然这个时代也许一去不复返了。但是中国地少人多，这是个不争的实事。管理层要保住18亿亩土地红线，充分保护土地可利用资源。于是乎，土地依然是稀缺的。
既然土地是不可复制的资源。我们买房还是按照自己的需求而言，在有一定经济能力时就应该尽早买，不然价格还是依照市场规律不断在涨。你也许不断踏空，永远在后悔，为何没有在当初尽早买房呢。
中国的房价保持稳中有升的局面，其中不可忽略的一点是我们国人的传统思想观念。中国人有许多美德，勤俭节约，持家过日。既养儿养女，也要养房。大部分人认为，家里有房心中不慌。
中国大多数人对房屋有刚性需求，还有不少人是先富起来的。对于住房的要求较高，20世纪90年代早期商品房对于他们已是需要改善了，于是改善型需求会是奥运后的购房的新潮儿。
九、 房地产是否依然是最好的投资（2）
在这些人群中除了自住外，更有在一线大城市，为子女提早准备房子，以备将来上大学之用。在风景秀丽的地方提早买些度假房，以备养老之用。这就是国人的习俗。所以房价攀升不完全是投机行为造成的，而是与我们国情与文化有密不可分的渊源。
我们国家已在政策面上做了一系列的调控手段，如期房限转、提高首付比例、调高房屋转让税收和一系列的加息，其目的就是为了打压日益高涨的房价，从而来抑制消费需求。但从效果来看并没有真正解决房地产这个牵涉到国计民生的大问题。做好社会保障制度，向西方国家那样使得老有所居，这是社会保障系统所要急于解决的问题。
还是回到开头这句话，房价永远是昨天最便宜，要买房还是要趁早。不过，请注意，这里仅仅就一般趋势来说的，房价永远是昨天最便宜，也可以理解为是一种形象的口号，实质性的意义在于住房相对于其他理财产品来说，是相对保值的。
3。 上海现在与将来都不怕房价跌
楼市回暖的动能是什么呢？也就是说，顶住拐点的最中坚的力量在哪里？我认为是城市的商业圈以及城市的核心地带。这里的房价能够经受风雨涤荡却岿然不动。长江三角洲作为全国楼市回暖最坚挺的区域，是因为这里汇集全国的购买力，是全国吸金纳银的最集中区域。而上海作为这个区域的核心，一直被业内人士看作是全国房价的风向标，支持这个风向标的核心动能在于内环房价的坚挺。
上海这座富有魅力的不夜城，是中国也是世界骄傲。她散发着浓郁的芬芳。每年全国各地的年轻人都想来上海寻梦，成功企业都想来上海占一席之地，设立总部与营销中心。于是乎上海的房子，特别是市区的房子更是五湖四海、海内海外人士追逐的对象。
说内环房子保持坚挺是有数据可以作为支撑的。从上海易居房地产研究院的统计数据看，从2007年1月至北京奥运，上海内环房屋的成交均价一直处于稳步上升的态势。2007年1月内环房屋的成交均价为17，180元/平方米，到2008年3月份，这一价格已涨至26，000元/平方米左右，一年多的涨幅接近10，000元/平方米。不仅数据如此，实际生活中，在上海内环买到一栋房子是很多人的梦想。市中心的商铺更是稀缺，在这里安家经商，其价值增值速度令人惊叹。
许多朋友都不怕市中心房价涨跌，就怕没有房源。我们来具体解析一下内环房价坚挺的具体动能：
第一，上海作为世界性的大城市，随着经济地位的提高，其价值增值空间已经大大提高，甚至会出现比世界一些大城市更加高的房价。购买力来自于五洲，特别是随着人民币升值已成定局，国际资本无不虎视眈眈。抢滩中国升值幅度最大房地产领域是这些大鳄的梦想。就算不是投机，老外在上海工作几年后就喜欢留在上海。上海海纳百川，海派文化丰富，夜生活热闹，生活质量高。我的几个外国朋友，在上海工作几年后都已在上海市区拥有了一套自己的房子。
第二，上海作为全国经济的排头兵，一向是资本、人才汇集的地方。而上海的土地毕竟是有限的，但是涌进上海的资本、人才却是源源不断的。人气带来了财富，在市中心拥有一套商铺、甚至是租到一个商铺，都会给自己带来巨额财富。而在市中心拥有一套住房，租金高、机会多、交通畅达，最关键的是随着城市化进程的不断提高，不动产的升值更迅速。在现实中，很多外地中产阶级以购买上海市区房子为荣，一方面作为投资，另一方面以备孩子读大学，将来在上海工作。
外地有产阶层首选投资房是上海，其次是京城。我的两位北京的朋友每次到北京去，他们的太太总是不停嘀咕他们的丈夫，不在上海买房子，你这辈子就不算成功。北京人不喜欢京城的气候与生活氛围，反而喜欢上海，怎么不让上海的房子稀缺呢？
第三，上海缺的不是资金，而是土地。随着土地资源转化为财富的程度越来越高，房价上涨的空间也就越来越大。土地的缺少是最要命的，巧妇难做无米之炊，而紧缩的货币政策下的资金链的短缺倒还在其次，上海的市中心的房子卖一套少一套。奥运前后，上海房屋成交量遭遇寒流的最直接原因，就是房源不好，而不是基本面出现了特大问题，或者是供求关系得到根本逆转。笔者认为，土地资源转化为财富的程度的确是影响一个城市地价和房价的因素。一位笔友和我说，为什么你们上海的房价贵，我们乡下的房价就很难抬上来呢？一个最主要的原因是你们上海的土地资源转化为财富的层次高�
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