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走向-后奥运时代的中国经济-第4部分
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彀略嘶岬�7年半，近3000亿的投资对北京GDP的年均贡献是至1％，而北京GDP只占全国经济总量的3％～4％。相对全国20万亿的经济规模，北京奥运会的影响力更多地将体现在中国国家形象的推介、中国式发展道路被认可、中国文化与异域文化交流上，而不是经济。
但是，2008年是中国经济比较困难的一年，大批中小企业倒闭，资本市场出现低迷，股市“跌跌不休”，楼市成交量持续低迷，地震、雪灾等自然灾害令中国经济遭遇重大损失。然而，我们依然有理由相信，中国经济的十年黄金时段会继续下去的，奥运会不是中国经济下滑的坐标点。2008年的经济困难，并非奥运会的结束造成的。
2008年9月和10月，中央一连出台刺激经济的政策央行在不到一个月的时间内，连续两次降息和下调准备金，10月召开17界三中全会提出，提出“采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定”。这些动向显示，我们宏观政策正在松动，以确保经济的增长速度不受太大的影响。
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一、 房价是怎样飙升的（1）
十多年前，国家开始实行住房改革，从此以后，广大市民不再依赖单位分配房子了，而是积极走进商品房市场，购买自己的称心的住房。
管理层改革住房制度、实行住房商品化的目的就要让广大市民通过市场化的运作，实现改善居住条件的愿望。从实物分房发展到后来的货币分房，每一步都是从摸索中过来的。同时管理层也为市民积极创造了条件，在深化房改中实行优惠政策，让广大市民真正感到实惠，以增强住房消费能力。
那时候，国家先后出台了一系列政策和措施积极鼓励市民勇于走进房地产市场。第一，就是出售可售公有住房产权，对于以前的单位成套独用的公房向居民出售；第二，当时城市居民的收入水平还很有限，政府为市民着想，鼓励市民具有提前消费的意识。开放住房公积金贷款，凡是缴纳住房公积金的城市职工，都可享受申请最高10万元的公积金低息贷款；第三，为了鼓励市民购房，政府在房产交易契税上进行优惠，如上海地方政府采用贴费一半的方式，即从原来的3％，减为1．5％，其中上海贴费一半，个人实际只需缴纳0．75％。
实行住房商品化也给城市发展带来巨变，但同时商品房的价格也随之一路高涨，到了2007年时，房价已经大大高出居民的消费能力，对于低收入人群的购房带来了巨大的压力。
1． 如何看待中国的房市
在2007年年底，寒风飕飕，一年来政策的不断出台与打压，年底前中国的房市已不再牛气冲天，而初显低迷与萧条。中央经济工作会议确定2008年将实行从紧货币政策，随后又出台了相关调控政策段：第十次上调存款准备金率一个点、第二套房以家庭为单位的认定等。这一切都对2008年的中国宏观经济，包括楼市带来了重大的影响。
从20世纪90年代起房地产一直是红红火火的热辣行业。官员与专家都对它情有独钟，特地为它创造了一个专门术语：“房地产是中国国民经济的支柱产业”，认为房地产业关联度高，带动力强，可以成为国民经济的支柱产业。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。房地产带动相关产业链，如建筑业，装饰业、家具业等的发展以它为龙头，每年约可拉动国民经济增长～2个百分点。甚至在2008年还有不少人在谈，房地产的支柱性，不是随便就可以改变的，它已经占了GDP的20％以上。
不错，由于国家的政策扶持与倾斜，加上中国是世界上人口最多、国情最特殊的超级大国，住房消费热点当然容易红火。实际上到了21世纪初国家对房地产的倾斜还是较大。尤其是2000年福利购房政策取消，政府开始通过退税、申办户口等配套政策来鼓励购房，房地产肩负着拉动经济增长的重任，其增长速度异常耀眼。但是随着2004年开始年房价的节节推进，国家才看到了房地产不仅仅是一个产业，它还牵涉到国计民生的政治问题，于是出台系列政策，开始对房地产进行打压。
任何事物都有它的独特规律，一味地强调、一味地夸大，违背市场规律做事，到头来就要遭遇规律的惩罚。目前楼市的价格确实很不正常，但主要的还是因为市场供求不平衡，房屋供不应求；而飙升过快的房价，只不过是市场严重失衡的、极端放大的表现，政府和开发商应当增加供给，平抑房价才是关键。
当然，房价居高不下，也有其他因素，比如：捂盘惜售。但这并不是主要原因，主要原因还是供需不平衡，试想，如果供需平衡，甚至供大于求，哪一个开发商还敢捂盘惜售，恐怕他们早就通过各种手段来促销了。所以，宏观调控还是应当把重点放在增加供给上，特别是增加廉租房与经济适用房建设的比例。如果一味杀价，很可能造成房地产的萧条。由于供给没有增加，导致许多人买不起房子，恐怕会造成想买的买不起，想卖的卖不掉；于是，房地产就有可能像一部分专家说的那样，房地产绑架了经济，也就绑架了政府。可谓打蛇不死，反被蛇咬。任何时候，只有增加国民收入才是最重要的。只有财富增加了，蛋糕做大了，每个人分得的才会更多。
一、 房价是怎样飙升的（2）
一个国家的房价与收入的比值，一定要在一个合理的水平线上。从房价收入比作为劳动力和土地的元素，在市场价格表现来看，中国的劳动力和土地的稀缺程度与西方发达国家相比正好相反，将来如果中国的经济发展到了像美国等发达国家的水准时，房价肯定会高于目前的美国。
所以如果站在全球经济的高度看中国的房市，那么市场的调整，房价的徘徊，也是必需的。中国随着国力不断地增强，国民收入不断地提高，将来的房价还会走向上升的阶段。
2． 调控失利与房价高涨之间的关系
到2008年为止，我国的房地产宏观调控已跨过了4个多年头，在这漫长的岁月里，管理层的调控政策也出台了很多，但效果并不乐观。房地产价格像一匹脱缰野马，狂奔乱窜，甚至有些调控政策起到了扬鞭催马的作用。
土地挂牌的弊病
土地一级市场调控失利与房价高涨有着千丝万缕的联系。2002年7月1日前，中国的土地出让一直是协议转让的，后来由于市场竞争的不断加剧，才改了为挂牌出让。但各地在土地招牌挂的形式上又有不同，如上海实行的是土地竞标方式，即开发商的出价不是获取土地的唯一途径。在这种形式下，每块土地的取得并不是价高者。竞标的程序是这样的，首先各家开发商把欲竞标的土地标上自己的出价，提供此地块的规划设计方案，同时提供银行资金证明、开发资质等级证明等，由专家评审小组，根据出价、方案、资信等所谓的综合因素，当场评出该土地的得主。这种土地招标方式有它的可取之处，避免了头脑发热一哄而上，避免了价高者必得的弊病，为抑制低价有好处。但其中的公正性确值得质疑，如上海浦东“花木新民北块土地”的评审会拖了整整一年，一直到2007年“十一”初才突然宣布花落谁家，这不得不令人生疑。
在中国，不少地方政府为了引进实力雄厚的投资商，让土地储备中心与开发商达协议，在招牌挂过程中设置门槛。
更有甚者一些地方为配合某家开发商保证获得土地，趁年底春节前大多数开发商正在忙于年底关口时，悄悄给土地挂牌，在神不知鬼觉中完成交易。在一些地块的挂牌公告发布会上，土地储备中心的工作人员会直截了当告知前来咨询的商家，此地块已名花有主。
在一些3、4线城市，当小高层建筑还没有被市民所接受时，地方政府只顾卖高地价，也不管市场实际需求，在招牌挂的招标文件里设定建筑容积率高达以上。只要稍懂地产知识的人都知道，容积率要建造至少18层以上的大高层。要知道，这些地区的市民连10层左右的小高层的都还没接受，这些地方政府的此举不过是为了让开发商感觉楼面价并不是很高而已。但开发商是走市场路线的，大高层造不了，只能降低容积率，于是，把高地价的成本再转嫁到购房者身上。最终，老百姓才是终极受害者、高房价的牺牲品。
要抑制高房价，首先要从抑制高地价做起，中国要改变土地市场政府一家独大的局面，把土地招拍挂制度得以健全完美。招牌挂只有在公众、公平对的基础上，根据不同的土地，实行多样化的挂牌竞争形式，才能在源头上遏制高房价。
突发性信贷政策逼高房价
宏观调控中的一大手段是严控开发企业向银行进行项目贷款。其本意是控制房地产市场风险，但2007年下半年以来，政府的掌控过于严历，使得银行谈房色变。不少地区的商业银行只要是房地产企业，贷款不管条件如何，一律拒绝。
从央行的本意来说对开发企业的高要求是严控信贷风险，防止新一轮的房地产贷款坏账、呆账的再次大量出现，同时也为了抑止货币流动性过剩。但信贷政策是突发性的，在广大中小房地产企获取土地之前没有此政策的限制，在操作过程中，银行一下子对他们大门紧闭，造成大量企业束手无策。
中国一般的中小房企的融资渠道是很狭窄的，又上不了市。于是造成企业要么闲置土地，无奈增加财务成本；要么积极地多渠道地民间融资，以高额的融资成本，挽救企业的危机。民间融资市场的年利率，30％已是最低平均利率了，此潜规则行情还在不断攀升。此种情况造成三苦：苦了房地产企业、苦了商业银行的盈利获取，更苦了广大购房者，一旦房地产企业把高额的融资成本转嫁到房价里，房价更会节节走高。。 最好的txt下载网
一、 房价是怎样飙升的（3）
2007年第四季度央行推出的限制二套房贷的款措施也是一个欠妥做法。实际上，商业银行最喜欢的是已经具有第一套房的贷款客户，一旦客户贷款出了问题，银行处置时，客户至少还有另一套房可以居住。在中国，银行不见得为了处置客户还贷，而把客户赶到大街上。所以对银行来说，二套房贷远远比只有一套房的贷款客户安全得多。
一些不成熟的行政规定对房价推波助澜
地方政府的一些行政规定与通知，不是按照市场规律来制定的，反而助涨了房价。
例如，上海自2004年3月发明了网上备案制，并由建设部在全国70个1、2线城市实行推广。这一不成熟的调控策略对房价起到了推波助澜的作用，是近几年来房价失控的重要原因之一。
为什么这样说？这是因为网上备案制本身存在严重缺陷。市场本来是按照循序渐进的规则在营运，制度的推行把开发商的商业秘密完全裸露在受众面前，开发企业为了规避这一制度带来的负面因素，避免反复撤单造成被曝光。于是，在申领预售证时就一次性标高房价。这种标价在网上公布后，看到的不仅仅是购房者，还有同业的竞争对手。于是同一区域的房产商不甘示弱，变本加厉复制效仿，恶性循环就此产生。每一个项目的价格本来是供需双方按照市场价来决定的。网上备案制的产生，反而起到了群羊模仿的作用，一发不可收。
这并不是危言耸听，网上备案制实行的当年年底，对推广者的上海具有讽刺意义的是，房价飙升了50％。
保障性住房政策雷声大雨点小
对于经济适用房、中低价房、廉租房等保障性住房的提出，并不是政府在最近才发明的新名词，实际上在此之前早已提出并实行过。然而回过头来看，其效果是有目共睹的。
例如，上海在2005年上半年曾提出过两个1000万工程，（即新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米），争取实现可预售面积2000万平方米，并立入政府解决中低收入人群住房的计划之中。这一政策在当时引起了轰动。老百姓奔走相告，以为房产均价就此开始掉头了。然而这一匆忙的决定在实施的当年就夭折了，并于年底在媒体进行封杀，不再报道。
为何原本一件好事却不坚决贯彻到底呢？其原因是政府的财政投入远远不够，而且两个1000工程地处远郊，交通、配套设施都跟不上。提出的措施只能变为了口号。
我们认为中国房地产市场要健康发展，政府就应该以科学观、发展观来对待居民住房问题，把民生地产作为中国房地产长期发展的目标，有序推进。加大保障性住房的财政投入力度，并让各类大中型房地产企业责无旁贷地担当起历史使命来。
缺乏政策性疏导，催生地王的出现
对于2007年不断产生地王的原因主要是：大开发商财大气粗、志在必得狂妄掠夺；地方政府没有进行正常疏导。地王的产生，往往代表此区域整体房价又上了一个台阶。
许多地方政府往往一味追求政绩，而不顾区域经济发展的实际，一个劲地把地价拍得离奇的高，而忽略了民生购房的利益。
此外，建材价格不断上涨，增加了房地产开发的成本，也在一定程度上推高了房价。
所以政府在科学的制定政策的同时，更要加强部门的廉政建设。把宏观调控与廉政建设相结合，切切实实地把保障性住房列入房地产行业头等大事之中。
3。 追逐房价是中国人保守消费理念在作怪
中国人消费理念较保守，这并非坏事。中国人以前一直受人压迫，想被人尊重，穷则思变，改变自我的追求激励他们勇于奋进。东方雄狮在改革开放的浪潮中崛起了，已傲立在世界东方。中国的经济基础发生了巨变，人们的生活方式也发生了突变。然而这几年房价涨得过快、过猛，一方面与政策调控失误有关，另一方面也与国人的保守的消费理念相关联。
中国社会的传统理念就是勤俭节约、购房置业、安居乐业。在房价一路高歌猛进的时代，这种思想使得人们对房价产生恐慌，至对房子的崇拜已到了可怕的地步。于是乎，房价一路的飙升，一路有人在追涨。上月某区域的房价还是15000元/平米，下个月就涨到了18000/平米，涨幅是几何级数地大跳跃。这就是房价的“多米诺效应”，人们不是为了真正的购房刚性需求，而是看到房价一路飞涨，唯恐踏空，连续买进，这样就产生了非良性循环。
中国人根深蒂固的“房子拜物教”思想来源于我们中国的传统理念。在西方国家，并不是所有人都需要通过买房来安居乐业。在他们的思想观念里，生活的质量是首位的，及时行乐才是真正的享受人生。好多西方国家的薪资是周薪，人们周四发薪，扣除一周的房租，周末就可快快乐乐地潇洒一阵。在他们看来人生很短，生活不能被房子所束缚。为了一套所谓的永久产权房，将一生束缚了。
中国人现在富了，我们为之自豪。你看世界各地的旅游景点，哪里热闹，哪里就有我们中国人的身影。国人在意大利罗马、法国巴黎、美国纽约的商业中心购物，一买就是一大堆，老外为之感叹。普通白领为了在同事间显得风光，哪怕勒紧腰带，也要赶个时尚，买个GUCCI或LV包包背一下。成功人士对宝马、奔驰车已觉得不显风
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