走向-后奥运时代的中国经济-第6部分

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　　2。　2008年房市会像冬天一样冷得抖擞
　　我在2007年底时就预测过关于2008年房市的局面，用了一个形象的标题对此进行阐述，《明年房市会像冬天一样冷得抖擞》。
　　一次次的打压，一系列政策推出，地球也要抖一抖，何况是市场。中国的房市、股市既基于市场经济，更受制于政策。20世纪90年代第一轮宏观调控时，股市大熊市，股民们把极度低迷的股市称之为“朱市”。那么我们也给现在的楼市取个名字，叫“政策市”。也就是说，政府一旦真正下狠心，楼市一定会放慢脚步。
　　2007年中央经济工作会议明确指出，“明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策”。余音未停，央行随即宣布，再调高存款准备金率1个百分点。这是央行2008年来第十次上调存款准备金率，此次上调幅度最大，前九次的调幅度都是个百分点。
　　再看一年以来政府一系列的调控政策，如90/70的户型结构调整、供求比例调整、增加廉租房和经济适用房建设、限外令政策、金融与税收等手段，对地产业调控可谓势头浩大，关键点就是打压一路飙升的房价，保障住房建设体系，安定民心。
　　2007年底一线大城市已经呈现有价无市的态势，交易量明显下降。以深圳最为显著，深圳2007年10月新建商品房的房价较9月下跌10％，二手房市场更是一片惨白。广州市场大打促销战，地产商家各路尽显招数，以折扣来吸引购房者。上海、北京成交量呈下滑趋势，购房者观望氛围很浓重。　txt小说上传分享

三、　政策的紧缩造成的楼市谜团（2）
由于民众信息不对称，政府在调控政策上的不稳定性，一级市场土地供应时紧时松，造成购房者的恐慌心理，对于房产唯恐踏空。有钱人并不是买房来住，而是把房产作为主要投资产品。再加上在人民币升值预期下，境外游资的不断流入，把本不平静的房市更是火上浇油，给中国房地产市场发展带来不健康性。
　　作为国家财政政策就是要重视解决民生地产的问题，财政支出要重点向低收入人群倾斜。我们国家经济已在一路高歌猛进中火热了这么多年了，经济再过热下去就会步日本、韩国的后尘。
　　经常说“冬天已经来了，春天还会远吗？这次看来2008的房市，将会弥漫在冬天寒冷的抖擞中了。
　　3。　牛徐之赌谁胜出都不是好事
　　北京大学兼职教授徐滇庆和牛刀对赌2008的7月11日的房价，以徐滇庆赌输、在南方都市报发表道歉结束了这场闹剧。以深圳为代表的珠三角地区的房价的确出现了回调，但是，这并不意味着全国房价进入下行通道。数据表明，全国整体房价依然处于一个缩量微涨的形态，并没有证据表明，整体房价出现了拐点。
　　对于“牛徐之赌”，谁胜谁负意义不大。深圳房价就像一个题材股，被恶炒了之后，回调是正常的。我也想起了深圳的亿安科技。亿安科技是一只很普通的股票，却演绎了一个百元股票的“神话”。从1999年初到2000年2月，一年多的时间其股价从5元多一路飙升至126元。然而百元神话很快成为百元昙花，亿安仅仅绽放6天后，一路下跌。加上亿安于2001年初遭证监会调查，到2003年9月，股价竟跌至6元！不少投资者被套牢。
　　应当说，深圳的房价去年一度领涨全国，明显被恶炒。上半年深圳房价领涨全国70个大中城市，下半年突然掉头向下，又率先领跌全国。
　　2007年9月份，深圳新建商品房均价达到全年最高16777元／平方米。从2003年到2007年，深圳新建商品房的均价从5360元／平方米攀升到15487元／平方米。上涨2倍所花的时间，香港用了13年，日本用了10年，深圳则不到5年。
　　这样一个被恶炒的深圳房价，极容易出现价格的波动，因此，徐滇庆先生拿巅峰时期的深圳房价和牛刀先生对赌，结局无疑是具有极大的偶然性。深圳房价就是一个题材股，炒的是香港、珠三角外贸出口的概念，随着国内外环境的变化，一旦人民币升值、国际经济环境紧张、出口受阻、政策从紧，这种题材必定有大波动。
　　深圳是一个上演奇迹的城市，经济特区概念一直是深圳上演奇迹的核心。作为全国经济实验区，深圳对外开放的经验在全国示范，许多城市已经和深圳差不多了，支撑深圳超高房价的概念已经成为虚无的云雾。特别值得提出的是，当全国还没有实行特殊的经济管理体制，深圳利用特区的有利概念，引进外资，迅速地创造了深圳奇迹。这些优势，无疑是深圳奇迹的一个重要支撑点。但现在由于各个沿海的经济管理体制已经趋同，深圳优势已经抹平，特别是随着珠三角产业大转移，产业出现了萧条，深圳这个概念还在被恶炒，实际上已经是强弩之末了。
　　其实，无论牛刀、徐滇庆谁将胜出，都无法改变这样一个事实，恶炒终究要露出原形的。而且，以深圳为代表的珠三角地区，由于自身的局限性和区域性，房价在2007年下半年，出现了回调仅仅是一个“个股”的回调，无关大局。目前来看，全国房价并没有明显的下滑迹象，持续半年的缩量盘整依旧在持续，总体房价依旧坚挺，只不过趋势有所放缓。
　　亿安科技的百元“奇迹”昭告人们，基于一种虚无的题材的恶炒，背离了自身价值，终究要打回原形；深圳的各种有利概念逐步被追平的背景下，继续恶炒深圳房价，无疑是要盘整的。多年前，多少人为了到深圳这个热气腾腾的城市，想尽种种办法。现在，珠三角的企业纷纷转移，这是一个多么大转变。作为个案的深圳房价，不是全局的风向标，顶多是一线城市的房价趋势有些分歧，然而，即使这种分歧，也局限于珠三角地区，无关全局，更不是全国房价大幅下降的信号弹。
　　徐滇庆是一位经济学家，和我在几次会议上照过面；至于牛刀，去年来上海工作后，我们俩成为很好的朋友，我们经常在申馆探讨国内外经济话题，尽管我们的观点上有分歧，但我很欣赏他的文笔和勇气。牛刀和徐滇庆的赌局不管谁胜出，对于经济都没好处。徐滇庆胜出，说明深圳房价还在狂涨，投资投机客还在炒作；牛刀胜出对于当前的经济形势更为不利，对于中央提出的保持房地产市场稳定，切实防范金融风险精神不符。股市已经出现了深度调整，跌幅达到60％之多，如果房地产市场再狂跌，我国的两大资本市场不是危在旦夕吗？
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四、　拐点论的前生与后世（1）
2007年我国各大城市楼价一路高歌猛进大幅上涨后，终于在当年年底出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。也在这时候，万科董事会主席王石在北京出席一个新闻发布会时表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了”。在广州举行的一个业内地产高峰论坛上，与会者也预测，中国房价调整期最长将达15个月。一石激起千层浪，此话一出，引起了整个社会的大讨论。楼市拐点是否真的出现了？房价是否真的要降了？”
　　1。　每一个人心中都有个房价拐点
　　“雾里看花，水中望月，你能分辨这变幻莫测的世界。”在2007年底的房地产市场，房价拐点是最热点的话题。房价有无拐点，说有者，言之凿凿，说无者，信誓旦旦。公说公有理。自从王石和潘石屹加入这个房价有无拐点的讨论后，拐点讨论更是轰轰烈烈。房价拐点的有无，只能由现实来检验，并不是某个名人说有拐点，就是拐点了。有一点是可以肯定的———房价飙升让每个人的心中都有个房价拐点，这个拐点实质上是人们的心理承受能力极限节点。
　　以深圳为龙头的珠三角出现了房价下跌，并不能说明全国房价都在下跌。由于前期炒房者的存在，使得房地产市场内泡沫巨大，现在泡沫逐渐破灭，房价开始回归理性。再加上紧缩的货币政策威力已经开始发威了，珠江三角洲成了第一块倒塌的市场。同时，国家发改委和商务部联合颁布的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，也是发生这种情况的重要原因。深圳、广州紧邻香港，限外令的出台，把港仔客堵在罗湖口岸之外了，打击了他们投资、投机、哄抬房价的势头。
　　舆论确实很重要，王石说拐点了，媒体再力推，大家就以为拐点真的出现了，这不是误导吗？为了检讨自己，王石还在央视经济半小时访谈中向全国人民做了公开检讨与道歉。
　　这次房价回落不是拐点、不是崩盘，而是2007年前期市场过多地透支了深圳的房价，开始慢慢地回归理性。与此同时，以万科为首的房地产大鳄的许多楼盘降价销售，也只是年底资金回笼的一个表现，而不是受整个市场拐点的压迫的被动行为。
　　从中国国情的层面分析，中国是建设有中国特色的社会主义和有中国特色的市场经济。中国的市场经济本来就不完善，许多市场经济理论不能来套用中国的房地产市场。中国的房市不仅仅是市场的问题，还是民生的问题。一旦民生受到了损害，政府在市场中的“紧箍咒”就越来越强。整个市场的行政特色就越来越浓。2007年10月以前的房价一直在高位状态下运行，远远超过了购房者的承受能力，在廉租房、经济适用房、两限房等许多的保障房没有入市的情况下，进入市场的购房者只能望价兴叹。房地产越来越成为了过街老鼠，人人喊打。特别是十七大期间，这样的声音越来越影响政府高层的关注。为了缓和老百姓的怨气，在市场不能调控房价的情况下，只能用行政手段来达到压低房价目的。为此，金融政策、土地政策和行政手段同时运用；房贷新政、二套房标准认定和六次加息等政策相继出台，终于在年底让房价有所回落。
　　即使是雾里看花，水中望月，个人心中必须是清晰的，看清楚哪些是漂亮的玫瑰花，哪些是害人的罂粟花。
　　2。　哪几种人会被房价拐点忽悠
　　如果房地产市场风云变幻，这边刚说整个房地产市场价格没有整体下降，房价没有拐点，那边统计局又说上月一、二手房价整体下降3％。而且随着宏观政策的延续，房价下降的趋势越来越明显，拐点论大行其道。媒体也推波助澜，持续的话题是拐点、拐点，还是拐点。关心房地产市场的人，喜欢看地产评论的人，一旦没有自己的主见、一旦没有了自己独立的判断，就会被人忽悠。
　　叔本华认为：“我们读书时，是别人在代替我们思想，我们只不过重复他的思想活动的过程而已，犹如儿童启蒙习字时，用笔按照教师以铅笔所写的笔画依样画葫芦一般。我们的思想活动在读书时被免除了一大部分。因此，我们暂不自行思索而拿书来读时，会觉得很轻松，然而在读书时，我们的头脑实际上成为别人思想的运动场了。所以，读书愈多，或整天沉浸读书的人，虽然可借以休养精神，但他的思维能力必将渐次丧失，此犹如时常骑马的人步行能力必定较差，道理相同。”。　最好的txt下载网

四、　拐点论的前生与后世（2）
谁将会很容易被人忽悠呢？谁将会被目前的房价拐点所忽悠呢？我想大约有如下六种人：
　　一，既没有理论，又没有市场调查的独立思想人
　　他们纯属看热闹的一群，而又最喜欢拿房价说事的一群人。他们自诩对房地产市场有研究，其实他们是被人家研究的。这群人喜欢从个别市场表征出发，逐渐夸大，形成耸闻。给他们一把木枪，他们就是能打下整个美国。看涨看跌，既没有理论，也没有市场实际调查支撑。易宪容说房价拐点已现，就深信不疑；任志强说拐点没有出现，马上转向。
　　二，追求房价最低极限的购房者
　　他们是房地产市场中真正个置业者。但是他们又是买房困难的一群人。他们想追求房价最低的极限，但是又不能自己独立判断，也没有一个好心态去研究房价的相对最低极限。他们看到媒体主流说拐点已现，马上充满了期待，一旦市场表现房价稍涨，又痛恨自己为什么没有逢低买进。他的思想就在期待和痛恨中徘徊，最终发现自己一次又一次地错过房价相对最低的时间点。
　　三，贪得无厌的开发商
　　他们在现在这个变幻时期，手握住自己的楼盘既想把房价抬高到极限，又怕卖不出去。既想花钱促销搞一些大型的活动，又怕浪费。既想捂盘，又怕楼盘回笼不了资金。其贪婪而又小气，不能理智研究市场，不能从短期和长期对市场进行预测，始终是人云亦云，最终被拐点所忽悠。
　　四，没有市场实战和市场调查的专家
　　他们有一定的理论基础，却没有经历过房地产市场的实战。他们不知道有些世界经济通用的市场理论，在建设有中国特色的社会主义面前可能束手无策。他们一看到某些片面的新闻报道，就用市场理论来套。因为市场每天的表征是不同的，所以他们就在房价拐了、没拐中不断遥摆。
　　五，好事的媒体
　　媒体总是要寻找新闻来炒作。对于房价拐点这种牵动整个中国的炒作噱头，媒体肯定不会放过。但极少有媒体鲜明摆出自己的观点。他们只是在拐点有无上两边倒。一旦拐点存在占上风，拐点存在就是该媒体的观点；一旦房价无拐点的观点占上风，媒体就会大肆宣扬无拐点的主流观点。
　　我们总在说每个人都应该有自己的思想和判断，但是大多数的人想法还是会被所谓的专家、学者和主流媒体的思想所“绑架”。“从根本上说，只有我们独立自主地思索，才能真正具有真理和生命。他人的思想就像加别人飨桌上的残羹，就像陌生客人挪下的衣衫。”每个人只有通过自己的独立思考来理解拐点论，才会能找到适合自己的购房最佳时机。
　　3。　拐点论的美丽幻影已彻底破灭
　　2007年房价的亢奋上涨让购房者只能望房兴叹，这让他们内心更加渴望房价的下跌，房价拐点论有了足够的市场氛围。2007年底，房市成交量急剧下降，房价拐点论瞬间被人们所接受，并成了购房者对房价下跌期望的支撑。拐点论一诞生就被广泛传唱，成为市井谈论的最佳话题。
　　众所周之，2007年的房价上涨是非理性的上涨，从长期来看，它损害了消费者的利益和房地产市场的健康。这种上涨注定是不可持续的。在国家的宏观调控下，房价上涨逐渐趋缓，有些房价上涨较快的城市实际已经出现了价格回落。这符合市场的发展规律。而此时，一些别有用心的人利用百姓期望房价下跌的情绪，不断炒作拐点论。这种炒作虽然听起来舒服，但无论是在实际市场中还是官方表态中，它仅仅是个美丽的幻景。它对深信不已的购房者产生很大的误导性，不利于房市的健康稳定的发展。
　　住房和城乡建设部副部长齐骥在全国两会新闻中心记者招待会上表示不主张提拐点问题，但关注房价问题。供求紧张的状态可能会持续比较长的一段时期，所以房价上涨的压力也会在相当一段时间内存在。
　　房价拐点论的支持者多数是以房市成交量剧跌和房价实际下跌为理论支撑。但经济学家郎咸平教授所说，没有成交量，那有房价的下跌，没有房价的下跌，那有房价拐点一说。虽然说2008年的金九银十的破灭，但是，我们可以看出，房价依然坚挺，部分房价的回调只是局部现象，再说，降一点也是市场的波动而已，根本就不是所谓的崩盘和拐点。