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惊天大逆转的背后-第13部分
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其实，《蜗居》的火只是表象，背后的真正原因在于公众越来越不能忍受的高房价，《蜗居》不过是把高房价再一次推到舆论的风口浪尖而已。
2010年两会期间，《人民日报》政治文化部和人民网联合发起的“2010两会调查”结果显示，网友对房价的关注程度高达632％，已经超越对*问题的关注度。
房价为何屡调不下甚至越调越高？问题到底出在何处？冰冻三尺，非一日之寒。以下我就从各种因素入手深入剖析高房价这一顽疾，并提出影响房价的多重因素，指出其根源所在
2008年8月份兴业银行的中报显示，北京、上海、广州和深圳地区房价下跌比例有的已经超过30％，深圳房价下跌幅度尤为明显，主流的观点是超过40％，全国大部分城市的房地产交易情况也十分清淡，与此同时，各地百人千人购房团热潮此起彼伏，似乎普通购房者夜夜等日日盼的购房梦就要圆了，然而笔者在当时便著文指出，这样的高兴为时过早。
导致上一轮房地产业调整的因素，并不完全来自政策，通货膨胀、宏观调控、经济不景气都是原因所在。早在2004年政府针对房价上涨过快的调整政策便开始出台，但我们看到的结果是，房价并没有降。这种背离初衷的现象一方面使老百姓再次发出质疑的声音，另一方面使向来备受媒体关注的房价问题又一次成为令人瞩目的焦点。
是什么原因导致房价的飞涨？供给失衡乃是重中之重的因素之一。任志强说房子是造给富人住的观点成为众矢之的，但就我的观察和接触的业内人士来看，他的观点在房地产业内是得到认同的，房产是商品，在市场化的运作中，经济组织和资金的逐利本质决定了开发商必然会追求利润最大化，企业的社会责任是道德约束力，指望地产开发商发善心薄利售房，显然违反基本经济原则。
亚当·斯密在《国富论》中说，市场是“看不见的手”，在充分的市场运作下我们就看到了地价飞涨、地王迭出、房价飞涨的情形。而房价飞涨的结果就是普通收入阶层的购房梦越来越遥不可及。
我们都知道，供给和需求形成市场，在中国房地产市场中，供给和需求却出现了不可调和的矛盾。从需求上看，市场运作的结果是，有钱人拥有的房产多达数十套，而一般的收入阶层却一套也买不起。拿上海为例，流行的说法是：中心城区住的是外国人，内环以内住的是外地人，中环至外环才是本地的老百姓，这形象地反映出了房地产市场的结构性问题。
居者有其屋，房子问题在任何国家都关系国计民生，市场缺乏一般收入阶层可以消费的房产，这样的问题，中央政府和地方政府并不是没有意识到。还是以上海为例，早在2004年的一轮房产价格上扬之初，上海市政府就提出了两个一千万的目标，即一千万的经济适用房，一千万的中低价普通商品房，用政府这只看得见的手增加有效供给，调控市场，解决中低收入阶层住房问题，这样的做法也正是国外多数国家所采取的有效措施。
但在以GDP为衡量标准、要求出政绩等多重因素的影响下，地方政府缺乏动力，他们往往对问题视而不见，即便是上海市政府的两个一千万，也是悄无声息地被搁置，直到中央三令五申之后才又提上日程，但推向市场的日期以及这样的供给量对市场的影响效果，我们还需要拭目以待。2009年全国保障房建设计划只完成1/4的数据却表明，地方政府依然没有提起兴致。
2008年房价的确是跌下来了，似乎点亮了普通购房者的希望之光，的确也有不少家庭在回调的时候买到了较为便宜的房子，但是我还要重申的是，上一轮房地产行业的调整，并不完全来自于政策，乃是整个宏观经济不景气反映的一部分，宏观调控卡住了资金链，通货膨胀和对宏观经济预期的悲观抑制了消费，在这样的背景下，即便是房价下跌，也只有部分急等住房的购房者被迫买入捡了便宜，因为经济不景气的时候，如果富人都对未来保持谨慎，那么一般的收入阶层，他们的钱袋也会随着通胀和经济的不景气而变得更瘪，又有什么理由会更乐观，对如此大额的支出而不担心呢？
2009年保障房建设只完成计划的1/4这一数据也再次告诉我们，如果宏观经济真的出了问题，房价在宏观经济的影响下大幅回落，中央乃至地方政府是否还会保持干劲来做似乎在他们看来已经不是问题的事情，而如果不这么做，等到形势一旦好转，房价又会回到原来的价位甚至更高。
所以，在我看来，对于一般收入的购房者，市场结构性供给矛盾不解决，房价再跌我们也没有值得高兴的理由。
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深度解析房价上涨的十大原因（1）
中国住宅市场化十多年，虽然市场一直在火爆与平淡中轮回，但分析和探讨房价上涨的原因是永恒不变的话题，这有助于我们判断和看清未来的形势。
（1）建国以来积累的住房需求尤其是改革开放三十多年来快速的经济发展和城市化进程中产生的住房需求，是中国房价的强支撑。这主要表现在以下两个方面：
1）经济快速发展提升需求能力。1978年，中国GDP达3 645亿元，在世界主要国家中位居第十位。人均GDP却仅为381元，人均国民总收入仅为190美元，位居全世界最不发达的低收入国家行列。经济总量占世界经济的份额为18％。
2009年，中国GDP总额为335353万亿元，位居世界第三位，仅次于美国、日本。中国的经济成就不仅写在了中国历史上；也在世界历史上刻下了辉煌的一页。
2）人口增加和城市化进程引发住房需求。城市化与区域经济一体化是世界各国经济发展的必然趋势，根据国家统计局数据：1978年中国总人口为9626亿，2007年中国总人口达132亿；中国城市化率1978年为1792％，城镇总人口172亿人，改革开放后，城市化步伐大大加快，1978年全国城市为192个，2007年达到660个，城镇总人口增加到577亿人，城镇化水平提高到439％。
（2）土地资源的稀缺。近三十年来，中国的人口增加和城市化进程的速度是有目共睹的，由此产生的巨大需求，可想而知。十七届三中全会颁布的新土改政策（2008年10月，中国共产党十七届三中全会发布公告，审议通过了《*中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，俗称“新土改政策”）将打破由于户籍等制度造成的城乡二元结构，中国的城市化进程将迎来又一个发展高峰，预计到2020年，中国城市化率将达到55％，由此而新增的需求也将十分惊人。虽然十七届三中全会允许农民的土地流转，但全国18亿亩耕地的红线不能破，这就意味着，因城市化进程新增的需求都将集中在现在的城市框架下，商品住宅的土地稀缺由此可见一斑。
（3）市场供给的结构性矛盾。建国以来到1998年取消福利分房，中国一直是个住房困难大国，几十年来积压的住房需求，从1998年到2009年底，虽然是市场化供给近二十年时间，但只有少部分有购买能力者通过市场化途径得到满足，没有购买能力的大多数人的住房需求远远没有得到满足。
解决途径是靠政府主导的经济适用房、廉租房来满足，但实际情况是，这项工作严重滞后，导致市场供给出现结构性的矛盾，所有人都涌到商品房市场，造成市场供给出现结构性矛盾，众人挤过独木桥，房价哪有不涨的道理？
（4）银行按揭贷款的杠杆作用释放需求。1997年，我们曾有一个房地产项目接受中央电视台焦点访谈采访，节目的主题是探讨全国有数万亿的居民储蓄但全国的楼房空置率却居高不下的原因和解决之道。当时上海是全国按揭贷款的试点城市，虽然楼市低迷，但不时有楼盘爆出一月销售数百套的火爆场景，我们当时操作的项目便是在数月之内售罄楼盘。
当时带队拍摄采访的是前央视名嘴王志，他感叹到，如果北京也像上海一样放开银行按揭，那么就有很多人都能买得起房了，这其实也正是他们录制这档节目的主题所在。
深度解析房价上涨的十大原因（2）
的确，是按揭贷款释放了大量的需求，上海1998年、1999年期间，按揭零首付、按揭利息全免的促销案例比比皆是，不能想象，如果没有按揭贷款，中国目前的楼市将会是怎样。
（5）经营城市的理念推高地价房价。前几年，全国一窝蜂似的学习上海浦东和大连模式，都在大讲特讲经营城市，搞城市规划，拉开城市框架，大搞城市建设，大上形象工程，大搞开发区，搞招商引资，搞行政中心大搬迁。
2002年，我们为安徽某县做咨询，讲的就是这些东西，结果县长认为讲得好，把四套班子的大部分人都叫来一起听，讲课归讲课其实再深入一点去思考，笔者认为立足于改善城市面貌为主的经营城市理念是有欠缺的。城市是谁的城市？城市当然是市民的。经营城市为什么？其最终结果当然应是造福市民。如果城市光鲜了，多数市民的生活却更困难，岂不是背离了我们的初衷，那么我们又为何要经营这个城市？
现状是，几乎所有城市采取的经济发展思路和模式大同小异，一个基本事实是，因为经营城市，地价被大大提高，加上土地采用“招拍挂”转让制度，其结果必然是房价的持续升高。
（6）权力寻租和*推高房屋成本。2008年11月11日，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，住房和城乡建设系统是*现象的多发区、高发区。“比较突出的是重庆市规划局、海南省海口市规划局、湖南省郴州市住房公积金管理中心等，相继发生比较重大的*案件，涉及金额相当惊人。”
其实从事过房地产开发的人都知道，从拿土地到交房，涉及一百几十个相关单位或部门的审批，层层都需要资金成本，前几年舆论要求房地产开发商披露房价成本构成，有人预测说隐形成本可能高达30％，这也许有些夸张，但房价成本的一个重要组成部分产生在审批环节却是事实，在这样的背景下，王石说万科从不行贿，的确足够令人钦佩。
（7）区域经济发展不均衡和贫富差距。目前我国的收入差距体现在城乡之间（城乡居民的收入差距2005年为32∶1，全国收入差距的60％以上出自于此）、区域之间（东中西部已有的收入差距，由于倾斜式发展战略实施而被进一步扩大）、行业之间（有数据表明，从2000年到2004年，4年间行业差距扩大了16倍，按全要素收入来分析，最高收入与最低收入之间相差5～10倍）、阶层之间（收入最高的20％群体的收入是收入最低的20％群体收入的33倍）。
区域经济发展的不均衡导致出现的现象是，城市与城市的均衡性非常差，这也是导致一线城市流动人口居高不下的原因所在。有调查数据显示，上海市外来购买需求已经占到50％以上，而北京是35％以上。
同样的情况表现在二三线城市，便是农村向县城聚集，县城向省城聚集，由于正处在城市化进程的高峰期，使得中国绝大多数城市都表现出人口导入性的特征，也正是这个特征，正是这些强大的导入性需求，使得以刚性需求来衡量居民收入和房价比的数据失真。
贫富差距的加大表示社会财富向少数人群集中，这就促使投资性需求的产生，有钱的人拥有几套甚至几十套房，通过出租或转让获利，而没有消费能力的人，要么根本买不起房，要么当房奴，顶着巨大的还款压力。投资性消费特征是其相对交易的频繁，这就在一定程度上推高了房价。
深度解析房价上涨的十大原因（3）
（8）经济结构失衡导致外行业资金涌入。近些年，随着中国外贸企业和制造业在世界上地位的崛起，大量外贸企业和制造业企业得到长足的发展，一方面，企业规模大了，日子好过也有钱，于是就有多元化扩张的冲动和需求；另一方面，取消出口退税、人民币升值所造成的企业利润和竞争力下降，也促使这些企业把手头资金投向利润率更高的行业，房地产业显然就是不二选择。
这也难怪，从行业利润比较来看，纺织业的利润是2％，家电业的利润是2％，外贸企业的利润为8％，但是房地产开发的利润率高峰时达30％～40％，这样的利润差距，任何做企业的人都会怦然心动。大量资金涌入所导致的结果便是地价房价被推高。
（9）人民币升值和通货膨胀。2008～2009年，中国CPI一路高歌猛进，虽然经济学界依然有导入性通胀、宽松的货币政策引发的流动性过剩和资产价格改革落后等通胀成因的争论，不过，通胀本身却是个不争的事实，因为通胀；建筑材料价格上涨，人工成本、机械使用费上涨都形成了对房价上涨的推动。更重要的是，基于对人民币升值预期的判断，国外的热钱从各个渠道涌入我国，大肆购买我们的固定资产，从而直接推动房价上涨。
而前几年还是散兵游勇式的国内热钱，随着近几年国内资产价格大幅上扬，也开始膨胀壮大起来，其兴风作浪的能耐比起国外的热钱来有过之而无不及，可相比于国外热钱，国内热钱更难监管，这在炒作海南国际旅游岛的过程中显现无遗。
（10）开发商捂盘和投机炒作。由于房价的持续上涨，这几年一些开发商心痛地发现，自己所开发的项目如果晚卖一年，所能产生的利润即可翻倍甚至更多，也有一些开发商因祸得福，以前烂下来的楼盘或是因纠纷停工的项目，复工后反而赚到自己意想不到的高额利润，在这样的情形下你会怎么办？于是，囤积土地、捂盘惜售就成了部分开发商顺理成章的决定，在没有相关的政策约束出台之前，他们的行为就是合法的，为了高额的利润，背负道德舆论的谴责又算得了什么？这当然不包括那些顶风作案被罚下课的开发商，他们是咎由自取罪有应得。
开发商这样，散户炒房客又何尝不是？人们发出看几年前的房价“恍如隔世”的哀叹，很多人郁闷地发现，如果过去几年把手里积攒的钱买了房，现在即便在家躺着睡大觉，也比几年来辛辛苦苦工作赚的钱多，短短数年间，一线城市乃至二三线城市的职业炒房者队伍迅速壮大起来。极端的例子是，一位温州个人炒房者竟然一次性利用银行按揭购买了上海浦东的84套房；更有甚者，据某报记载，上海一位商人从几十万的资本开始炒房，三年赚过亿元，真是令人咂舌。
在市场经济环境下，决定价格的根本因素是供需关系。中国房价持续上涨的原因，说到底还是因为强劲的需求和相对的供给不足或失衡造成的。其中需求是客观存在的，而供给不足和失衡则可以通过政府“看得见的手”来加以调节。
通过以上分析我们可以看出，前七项导致房价上涨的原因是长期存在的，短时间很难改变，这也决定了中国房价长期上涨的趋势不会改变。
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两大新因素将成为房价上涨的重要推手
上海新土地政策落实和实施，将对房地产业产生积极而深远的影响
这是毫不起眼的一条新闻：上海农村产权交易所揭牌，试行土地承包权场内转让交易，推进资本对接农业。揭牌当日，首批推出包括农村企业产权转让、农村土地承包经营权流转在内的共140宗挂牌项目，共涉及金额354亿元�
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