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惊天大逆转的背后-第21部分
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在这当中，产业资本和国际热钱的撤离当然也是重要的因素，但其影响并不大。首先，国际产业资本不但撤出非常少，而且很多产业资本仍然在借楼市调整之机进入中国，这方面的资料和数据随处可以查到，一家跨国公司洽购我们的代理项目，至今已经有三轮近半年的谈判，涉及近15亿元的金额，而上海楼市类似的产业资本收购案并不少见。
国际产业资本青睐中国市场的理由其实很简单，首先以中国为代表的新兴市场可能是未来全球的亮点所在，再者，相比于金融资本的灵活性，产业资本只能有赖于对某一市场的长期趋势的判断，越是低迷的时候反而越是长线布局的好时机。
即便是热钱，在我看来当时撤出中国楼市的数量也极有限，我们知道，政策原因使得外资持有中国的物业必须具有相当长的时间，把这类资金称之为热钱这本身就值得商榷。某些外资转让其在上海的物业，有卖有买，并不值得大惊小怪，况且很多金融资本出售持有的中国物业，并不是看淡中国楼市，而是为解总部资金困局。
上海房价将以20％的降幅领跌一线城市？
这是牛刀先生文中结论性的观点，按照牛刀先生的看法，主要有三个原因使得上海将以20％的降幅领跌一线城市。
“一是支撑上海高房价三股力量之一的国际热钱，已经逃得无影无踪，连外资也处在逃无可逃的地步，摩根士丹利几月前便已传出将出售锦麟天地等楼盘，作价11亿元，迄今无人问津。而当时摩根士丹利买入时，价格为5亿元。”
说“连外资也处在逃无可逃的地步”，我认为这是过于夸张的。首先，摩根士丹利在上海拥有的物业价值过百亿，其出售锦麟天地公寓和茂行世纪公园项目的原因，一则受美国总部影响，二则要整理手中资产，外资一向看好和喜好持有的大多是商业物业，摩根士丹利以当时报价出售非商业类的物业，对于他们来说，既有高额利润又可以增加现金流，缓解金融危机带来的冲击，这在企业是再正常不过的决策，不能说这是看淡上海楼市，更谈不上出逃，甚至可以预测的是，一旦国际金融形势好转，择机买入的可能性要远远大于大幅抛售。
“二是上海的社会保障型住宅引发市场悬念，对普通住宅构成下行压力，这种压力将在2009年加剧。”
这里牛刀先生所说的“社会保障型住宅”指的应该是经济适用房和廉租房，笔者一直持经济适用房和廉租房的推出对商品房市场冲击不大的观点，首先，廉租房暂时可以不谈，我们就谈经济适用房。经济适用房面对的是低收入住房困难阶层，房价高企，房价快速上涨本来就和低收入阶层的关系不大，而经济适用房原本就是政府应该对低收入阶层补的课，但对于这么多年来积累的天量需求，恐怕短时间内的成果难以显现。
驳牛刀：“上海房价20％领跌”依据何在（3）
况且，按照以往经验，经济适用房的建设也不是如想像的那么简单。还有很大的空间和民众需求，不是短时间内就能分走市场化住宅半壁江山的。以此就说“社会保障型住宅”将使上海房价加剧下行，我认为是缺乏说服力的。
最后，牛刀先生认为“上海正在期待充分调整，深幅下挫在所难免。依据上海的经济发展水平和年轻白领的收入状况，上海房价2009年将有20％的下降空间，成为一线城市跌幅最大的城市”。
一直没提收入和房价关系的牛刀先生，终于在行文末端；把上海的经济发展水平和年轻白领收入状况作为上海房价将深幅下挫的三个原因之一提了出来，我想向牛刀先生请教的是，上海的经济发展水平应该匹配怎样的房价？下调20％就匹配了吗？上海年轻白领的收入状况和上海房价之间的关系又是怎样的？为什么牛刀先生做出了20％的结论？其他城市的房价有的下跌了40％，上海只下跌20％，为何牛刀先生认为是领跌了呢？
名人的观点影响往往大，牛刀先生作为财经界的名人，谈房价这个牵涉面广的问题，影响当然就更大。房价往大了说事关国计民生，往小了说，起码也关系到一个人的决策。笔者在牛刀先生博文后看到有人留言，说当初是听信牛刀先生的话没有买房而进了股市，结果现状惨不忍睹，当然对其所叙事件的真实性我们要持审慎的保留态度，不过那则留言从一个侧面也能反映出名人言论对公众的影响程度。此为题外话。
5王石：从“拐点论”到“泡沫论”
作为中国最大的房地产开发商——万科的董事长，王石经常发表对未来房市的看法，2007年底他的“拐点论”得到2008年的严冬验证时，王石的声誉达到了巅峰。万科领先行业半年之多的降价促销加快现金回收力度等措施更是使王石戴上了“楼市先知”的桂冠。然而，好景不长，意外的金融危机打乱了房地产的调整节奏，利好政策加上天量放贷，房地产从寒冬迅速回暖并转向酷暑，而万科却被狂热的人流抛在了理智的冬天。
王石再次发表他著名的预言，不过这次不再是“拐点”，而是“泡沫”。
王石宣称，中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。中国最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，将会给市场造成破坏性后果。王石说，万科为此已经提前做好准备。
亚豪机构统计显示，2009年12月京城二环内楼市整体步入3万元时代，四至五环区域高端社区量价劲涨。其中，二环以内、二至三环区间开盘项目均价分别为30905元/平方米、28126元/平方米，单价均比2008年同期水平上涨了4000元左右。不仅城内房价持续走高，就连郊区房价也涨势惊人。2009年初时均价万元以下房产多分布于大兴、房山、通州、昌平等郊区，但到年末时，即便是在郊区也难以找到均价低于万元的房产。而从全国来看，不论是北京、上海，还是广州、杭州，核心区域的公寓房价早已超过3万元。
王石称“自己对房价的上涨也感到惊讶；尽管现在中央一道道地对房地产下限令，但一年放了10万亿元的贷款；产生资产泡沫也是必然的。据统计；现在某些一线城市的楼盘销售80％是投资者；这是很可怕的”。
仔细分析，房地产价格高位运行，不断向上，已经严重压缩了中国房地产业未来的发展空间。短期，城市的土地价格急剧上涨，如果不大幅提高房屋售价，就很难从以后的开发项目中赚钱；长期，渐趋失控的房地产投机活动可能引发一段时期的需求停滞，重创房地产业。
但我们似乎还看不到可以直接导致全国性房地产市场崩盘的因素，中国也还不具备由房地产市场崩盘引发整体经济全面后退的系统性缺陷。住房贷款证券化还没上路；规则中不存在美国住房市场泡沫前的零首付抵押贷款产品……另外，新的住房需求还在不断扩张，城市人口变得更多、人们的收入更高。
在一线城市的楼市持续上涨之后，二线城市在最近已开始显现出“接棒”的态势，包括成都、武汉、南京、杭州甚至兰州在内的多个二线城市，在临近2009年底的传统淡季，楼市也显现出不同以往的上涨趋势。
万科在二三线城市布局
对于2009年前三个月“零拿地”的行为，媒体发出了“万科错步”的指责，万科曾直言“错过了最好的拿地时机”，但相比起中海、保利等国企2009年在一线城市的激进，万科似乎并没有过多的跟进。
万科大规模进入土地市场是在5月之后，据统计，万科开始加大在土地市场的购地速度，当月便在佛山、沈阳、青岛、无锡4个城市买入了6块地皮，建筑面积合计188万平方米。值得关注的是，该6幅地块均位于二线城市。显然随着土地招拍挂市场的回暖，万科拿地策略更多的是瞄准二三线城市。
在随后的半年时间里，万科更是二三线城市的土地招拍挂市场的常客，或选择股权收购方式，或选择与当地强势一级开发商合作的方式，全面布局二三线城市。这样城市的名字可以数出很多，武汉、中山、昆明、长春、长沙、烟台……
显然，王石的一句“万科已经做好了准备”，言下之意就是万科已经对“未来将破灭的房地产泡沫”有了对策。联系王石强调二三线城市还没有泡沫的言论，看看万科全年在二三线城市土地市场的动作，似乎有些玄机。
房地产市场的回暖，使得万科去库存化加速进行，其时万科考虑更多的是如何加快新开工项目的推出。
万科选择了A股历史上最大规模的112亿元增发，其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。
回顾万科历史上的2007年百亿增发，那时万科正处于急速扩张的时期。从这次万科112亿元增发的意图来看，万科似乎更加强调考虑降低运营成本和发挥规模优势、统一行动。
现在，对于充满未知的2010的房地产市场而言，谁也难以下这个定论。显然，万科选择的策略与众多开发商“厮杀”的路线不同，作为行业风向标杆的万科，再次选择了“错步”——与众多开发商的选择“不同调”。
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潘石屹：从“百日巨变”到“业主门”（1）
在中国房地产界，潘石屹无疑是个另类。他一次次处于是非的漩涡，一次次不按常理出牌，因此为世人瞩目，潘石屹无疑也是最具备创新能力的营销大师，在中国历史上最大规模的城市化进程中，潘石屹的每一个建筑作品都以城市标志性符号引领这个城市的建筑潮流。潘石屹同时也是一个成功的商人，他所开发的每一个项目都在商业上取得了空前的成功。
早期的时候中国的房地产是热闹的，早期是四大天王闹江湖，王石是最早用PPT演讲的地产老板，屡有惊人之语，所以万科负责媒体关系的肖莉常来补台。任志强不怎么给人面子，总爱挑刺，甚至在台上就跟嘉宾辩论或争吵起来。冯仑不仅是地产思想家，而且讲话深入浅出，荤段子不断，因而台下的笑声最多。潘石屹是个营销大师，但演讲却相当刻板，可能是怕出错，经常是照稿子讲，但做过演员的他，会适时地与任志强唱“双簧”，表演效果颇佳。
缺少娱乐感的房地产界需要几个人物带动，沉重的房地产也需要轻松的氛围，也许上述几位才算得上地产界的风云人物。这当中要说嗅觉灵敏，只有大难不死者才算得上，潘石屹算一个，其次是冯仑。
五斤桔子改变人生的海南逃生者
1989年，只有26岁的潘石屹刚刚从河北廊坊石油部管道局经济改革研究室辞职两年，无家无业。没有光头，没有黑框眼镜，更没有SOHO中国。当年的他，只是个砖厂的厂长，也就是负责300个民工的生产生活问题。
1990年，潘石屹认识了冯仑和王功权等人，并和易小迪、张民耕等人在海南成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司（简称“农高投”），加入了当时热火朝天的炒房大军中。
潘石屹很快赚到他人生的第一个100万，而且，更值得庆幸的是，他并没有因为赚钱容易而变得失去理智。当很多人都在将一个大坑炒成一座大厦时，他竟然锲而不舍地要求去海口市规划局查看房地产项目资料。
这正是他逃生的关键所在，1992年底的一天，潘石屹去海口市规划局了解一个项目的产权问题，可是在规划局却吃了闭门羹。规划局的一位小伙子说：“这是保密文件，你不能查。”潘石屹不想空手而回，只能在规划局门口徘徊。这时，一位也来规划局办事的熟人给他支了一招，说：“你啊，得买一斤桔子！”
潘石屹办事心切，就买了五斤桔子送到规划局，小伙子见了，就把一摞资料给了他，这一查，让潘石屹吓了一大跳。他发现，海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，而当时北京的人均面积才不过7平方米。
由此，五斤桔子让潘石屹逃过了一劫。之后，他带着在海南赚得的第一个100万元及时撤离，来到北京寻求发展，成功躲过了半年后海南房地产的泡沫破裂。
也正是如此，才有了现在SOHO中国的版图，有了现在的潘石屹。
假如说当初他的成功逃脱是出在商人的敏感，那么今日之成就也许足可以让他成为中国房市的风向标。
百日巨变
擅长炒作自己的潘石屹，自2008年1月11日开始，每周一次，在新浪网聊天室和网友们“见面”聊天，涉及话题从房地产走势到他的近况，无所不谈。从1月11日到3月27日，短短的两个多月时间内，潘石屹对楼市的看法变了，从最早的“不担心”、坚持“无拐论”变成了“不容乐观”，直到预言“百日内房地产企业将发生剧变”。书 包 网 txt小说上传分享
潘石屹：从“百日巨变”到“业主门”（2）
1月11日：我并不担心2008年北京的房地产市场；2月15日我看不出房地产要出现拐点的趋势；2月28日恒大能否成功上市具有标志性意义；3月7日：北京楼市的春天和春天一起来了，北京房地产市场的观望也就结束了。
3月13日：如果恒大上市不成功或者出现问题，对整个中国房地产市场都会引发特别大的波动。
3月22日：发生的恒大IPO叫停，是2008年中国房地产界最具标志性的事件，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。
3月29日：大部分房地产公司的财务状况不容乐观。
对此笔者个人认为，对于前几年低价拿地的中小企业来说，对其成本并未造成影响。因此，对于中小企业来说，洗牌的结论言之过早。而且中小房地产企业经过近20年的磨炼，四两拨千斤的时代已经过去了，抗风险能力大大提高。中小房企没有胆量去争做地王，相对比较谨慎，没有盲目扩张，能保持稳定发展。
潘石屹PK国土部，坚称就是地价推高房价
国土资源部副部长鹿心社表示，调查显示中国地价占房价15％～30％，平均为232％，因此，“保18亿亩耕地红线推涨了房价”的说法“没有根据，也没有道理”。
针对房价与地价的关系问题，潘石屹认为，北京奥运村乡地块的高价成交就是地价推高房价的明显信号。据了解，该地块以196亿元的高价成交，楼面地价则超过15217元/平方米，而该周边二手房价格仅为15000～18000元/平方米。
潘石屹对此解释为，人们在得知地价上涨时就一定会对房价上涨有预期。“高额地价未来加上建筑安装成本以及各种税费，不仅仅使建成后的新房价格提高，还会推高周边二手房的价格。”
新地王将毫无疑问地成为助推房价的关键原因。从市场角度讲老潘说的一点没错。从我们接触的情况看，一个新地王的出现，地王周边的价格是立马疯涨的。为什么？地价推高房价这点不用谁来证明。
潘石屹PK王石：拐点论
交锋观点一
王石：房价上涨远高于收入增长
王石坚持他2007年底“楼市区域性的‘拐点’确实已经出现了”的观点。其判断的理由：第一，房价上升速度超过了家庭收入增长速度，连中产阶层都买不起房子了；第二，万科不拿“地王”；第三，住房性价比不高，应在三四年后再买房；第四，这次宏观调控与以往不同，将影响中国经济各个层面。
潘石屹：经济发展不应有很
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