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购房指南针-第15部分
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式和收费标准。（4）“优质优价”原则。根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同，采用不同的收费标准。（5）“取之于民，用之于民”的原则。有两方面的含义：一是从住户收取的费用，要用在住户身上，不得挪作他用；二是不得牟取高额利润。（6）“公开”原则。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理收费模式
目前，物业管理的收费模式一般可以分为三种类型：
第一类是属于政府定价、政府指导价的物业管理收费标准。这种标准由价格主管部门与物业管理行业主管部门在调查核实各物业管理企业的费用基础上，取得物业管理的社会平均费用。
为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁，公用设施的维修保养、保安、绿化等具有公共性质的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，一般在不同城市有统一标准。
第二类是已成立业主委员会的物业管理小区，由业主大会授权，业主委员会通过组织招标投标的方式选聘物业管理企业，参照政府有关部门发布的物业管理收费指导标准，通过物业管理合同确定物业管理收费标准及物业管理的服务质量标准，不再属于政府定价的范畴，且需将收费项目和收费标准报当地物价部门备案。
第三类是规定房地产开发商在出售房屋楼宇时，必须在房地产买卖合同中确定具体的物业管理企业、物业管理收费标准、物业管理服务内容和服务质量。
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物业管理公司的角色（1）
物业管理公司是小区居民共同的“管家”，它提供的服务内容和质量关系到每个业主的合法权益，也影响到小区的环境与安全水平。但是现在许多人对物业管理服务非常陌生，因此有必要了解一下内容。
物业管理公司的概念
物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。
不同的物业管理公司，可以采用不同的服务类型。常见的服务类型有：
委托管理服务型
由房地产开发商委托物业管理企业进行长期物业管理，再由业主或业主委员会通过招投标形式，选择物管企业并设定相应的管理服务费用，委托其管理。这是最普遍的服务形式。
自主经营服务型
开发企业将建造的办公楼宇、商业楼宇、厂房等分别由经营和管理两个子公司管理，前者负责物业的营销和租赁，以回收成本；后者则负责物业管理，收取管理服务费用。
自建自营型
开发企业自己组建的物业管理企业。这种物管企业往往还不能完全从开发企业中独立出来，所以一旦出现诸多物业质量问题，业主便常把这些问题与开发商纠缠在一起，形成许多矛盾。应尽快与其分离出来，成为委托管理服务型企业。
公房管理与物业管理混合型
房改之前很多小区都是单位住房，小区内部的物业管理大多采用外来专业物业管理和单位内部管理相结合的方式，一般收费较低，相关的物业服务类型较少。
物业管理公司的权利与义务
物业管理公司的权利主要有：
有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制定小区物业管理办法。物业管理公司制定的小区管理办法可以是综合性的规章制度，也可以针对不同方面制定专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制定规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或业主委员会认可后，规章制度才能生效。这些规章制度不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章。
依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利，也是履行义务。
有权制止违反规章制度的行为。
有权要求业主委员会协助。业主委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向业主委员会通报，有权要求业主委员会按照规章制度出面协调和解决，业主委员会应当予以支持和协助。
有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理和服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理能力，因此根据管理项目需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位和人员承担，聘请保安公司承担小区治安管理工作等。
可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：
履行物业管理合同、依法经营。
物业管理公司的角色（2）
接受管理委员会和小区居民的监督。
重大管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可。
接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
物业管理公司应提供的服务
物业管理公司提供的管理服务以物业服务合同的约定为准，一般来讲，提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。
目前新兴的个性化管理模式，如管家式服务，可根据业主具体情况定制各项服务类别，帮助业主解决很多生活方面的问题。具体可以包括以下内容：
综合管理。即小区规划红线范围内涉及公用财产和公共事务的管理。
房屋及小区共用部位公用设施、设备日常维护。
绿化。包括小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区域绿地。
保洁，包括小区规划红线范围内、业主户门以外的区域。
公共秩序维护。
停车管理。包括机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）及停车位的管理。
消防管理。即公共区域消防设施的维护及消防管理。
高压供水的养护、运行、维修。
电梯的养护、运行、维护。
装修管理服务。
其他：如小区公共区域的商业经营管理。
公共区域主要包括大厦出入口、人行道、通道、电梯大堂、楼层大堂、绿化区、车道、自行车停放处、公用车辆停泊及起落货区域、 升降机房、公用卫生间，以及为业主设立的共用的其他地方或范围。
如何选择物业公司
新建小区中的前期物业管理阶段，对于物业管理公司的选取更多的是在购房前已经确定了的，开发商为提升社区品质，往往也会在物业服务上大做文章。随着城市间对物业管理环节的加强，以往单一的由开发商选定逐渐转变为协议选定和公开招标并行的情况。
新建住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团）。
前期物业管理是指业主委员会成立之前，由开发商代为选聘物业管理公司进行管理的阶段。
业主入住后，如前期物业管理公司合约期满或其他符合法定重新选择物业管理公司的情况下，业主可通过业主大会选举产生的业主委员会具体操作选取，也可以采取招标或者其他方式进行。目前，大多数小区采用邀标、议标的形式。这是因为业主委员会委员都是兼职，而公开招标、评标手续烦琐，委员们可能没有精力、时间；邀标、议标只要是有针对性地进行，效果也会是好的。
在选聘物业管理公司的时候，可以引进竞争机制，公开招标，招标的步骤如下：
（1）在地方政府的指导下，由开发商和业主委员会组成招标工作小组，同时可以聘请专业的物业管理专家作为其中的成员。
（2）招标小组成立后，立即向社会发出公开招标的通告，尽可能吸引众多优秀物业管理企业参与竞争。
（3）编制招标书，主要内容为所招标物业的基本情况：建筑面积、占地面积、房屋类型、数量、场地情况、公用设施等，物业管理内容，招标的相关说明等。
（4）对参加竞选的物业公司进行资质审核，从中挑选几家最佳的公司进行最终投标。
（5）在规定日期，将符合招投标的标书送到招标小组审查和评议，最终确定一家中标单位。
（6）招标小组与中标单位签订物业管理合同，待合同生效后，物业管理公司开始对物业进行管理。
业主委员会的角色
业主公约、业主大会、业主委员会概念
业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。
业主大会是指在一个物业管理区域内的所有业主，在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立的组织。业主大会代表和维护物业管理区内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会实行表决制，每位业主根据自己拥有物业的建筑面积确定投票权。业主大会分为定期会议和临时会议。定期会议依首次业主大会确定的议事规则中规定的期限定期召开；临时大会经20％以上本物业业主提议，即可召开临时物业大会。业主大会职责：
制定或修改业主公约和业主大会议事规则。
聘任或解雇物业管理公司。
决定专项维修基金的使用和再筹集，监督维修基金具体使用的实施情况。
选举、变更业主委员会委员，监督业主委员会的工作。
制定、修改本物业区域内公用部位和公共设施、设备的使用规则和制定本物业内公共治安秩序和环境卫生的管理等问题的管理规章制度。
根据法律、法规规定的其他职责。
业主大会选举设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。
业主委员会的权利和义务
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期2～3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据物业管理区域规模大小，由5～15人组成。如北京新规定：凡商品房、经济适用房入住率超过50％，或首户入住已满2年的新建居住小区，均可组建业主委员会。
业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：
（1）召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（4）审议年度管理工作计划、年度费用预算。
（5）监督公共建设、公共设施的合理使用。
（6）监督业主公约的实施；
（7）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会的义务有：
（1）向业主大会报告工作。
（２）执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督。
（３）贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作。
（４）接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求。
（5）业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。
业主委员会与物业管理公司的关系
业主委员会与物业管理公司实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，两者之间具有一定的法律关系和经济关系。
从法律关系上讲，业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者、聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的权利；物业管理企业也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的权利，两者是平等的。
从经济关系上讲，物业管理企业提供物业管理服务是有偿的，在提供一定的服务的同时，也应获得相应的报酬；同样，业主在得到服务后，也应付出相应的费用。
物业管理企业向业主委员会和广大业主负责，并接受监督；而业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并交纳各项费用。双方在经济关系上也是平等的。
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乐居房博士Q&A
Q：在一个小区内，既有普通住宅又有高档住宅，应按照什么标准收费？
A：如果物业管理单位按普通居住小区服务内容、服务标准提供无法分开的公共性服务，如保洁、保安、各项费用统收、绿化等，高档住宅亦享受同样服务的，则按普通居住小区物业管理服务收费标准交纳；如果物业管理单位按高档住宅服务标准提供公共性服务，普通住宅同样享受的，则按高档住宅服务交费。为普通住宅和高档住宅分别提供的服务项目如楼体维修，普通住宅按普通住宅小区物业管理收费标准的规定交费，高档住宅的维修不执行此收费标准。
Q：物业管理企业何时开始收取物业管理费用？
A：物业管理公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定则除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。
Q：公共区域内的照明费用谁来负担？
A：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊收费。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳应分摊的能源费用。
Q：物业管理纠纷解决方法有哪些？
A：物业管理由于其活动范围的广泛性、服务对象的复杂性，物业管理过程中的纠纷也往往是多种多样的，针对不同类型纠纷应采取不同的措施进行处理。一般而言，处理纠纷的方式大体可分为三个层次：
（１）纠纷双方协商解决。无论是业主之间还是业主与物业管理公司之间，或是业主与其他第三者之间的纠纷都可首先通过调解，协商以得到圆满解决。
（２）不能达到协商条件的，可通过物业管理协会或购房者协会协调解决，或是申请房屋所在地行政主管部门调解。
（３）对于一些严重的侵权行为，可直接向人民法院依法起诉。
（４）其他方式。如对于违反管理办法和业主公约等规定者或是拖欠或拒交各种应交费者，有些物业管理公司往往取�
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