道路与梦想-第7部分

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　　一晃3年过去。
　　一个电话：“哥们，我是冯仑，有点事想找你咨询，你在哪？”
　　“在深圳。”
　　“我飞过去。”
　　“你在哪？”
　　“北京。”
　　“我飞过去。”
　　北京京城企业家俱乐部，我们见了面。
　　冯仑：“上次在深圳见面之后，回去开了个高层会，接受了你‘选择一个行业，专业化’的建议，万通也把房地产作为主业发展；第二，你说的做企业要一步一个脚印，不能图快，我们也认可，毕竟万科早走了7年。第三，我们在北京的两个地产项目都很成功，盈利有一个多亿吧。钱多了，兄弟就要分家，王石有什么分家的经验？”
　　我乐了：“1988年万科进行股份化改造的时候净资产只有1　300万，哪有如此巨额资产分配的经验？”
　　“啊，不说这事了。万通买了低压开关设备厂的土地，策划建包括高档写字楼、大型商场、公寓住宅的综合高级商务区，想听听你的建议。”
　　哗啦哗啦，规划图纸在桌面上摊开，上面规划了十几栋高层项目。
　　我沉思了一会，谨慎地吐出三句话：“大—大—太大了！”
　　冯仑告诉我，万通正在同日本三井不动产谈合作开发，“韩国三星还在后面等着呢。”
　　“噢，那就另当别论了。”
　　没过几个月，冯仑告诉我，鉴于中国内地房地产的形势，外国财团放慢了谈判节奏，“实际上，项目搁置在那，赚的钱都压在土地上了。当时听你的意见就不会这么被动了。”
　　我一本正经地告诉他：“你知道你为什么没有听我的意见吗？因为是免费的，所以不珍惜。以后再咨询类似的问题，我得先收100万，一个月之后才回答，当然会有一本厚厚的分析图表做依据，告诉你，那个项目太大了，市场前景也不明朗，得放弃了，这样你就会重视啦。”
　　之后来往多了起来。两间公司的高层互访，业务交流之余也谈人生、个人兴趣。聊天中，印象最深的是他在南德公司给牟其中做助手的经历，这对他是一段难得的市场磨炼，对我，却间接了解了牟其中在商场上运筹时的内心活动，更增加了对这位易货换飞机的传奇人物的理性了解，多了一份对悲剧人物牟其中的尊重。
　　同胡葆森的认识不像冯仑那么有戏剧性。
　　也是1995年，也是在万科水贝总部。
　　也是谈公司的下一步发展。
　　同打开话匣子就收不住的冯仑相比，河南建业的董事长话不多，衣着讲究得体，是商场上浸染多年的成熟型男人。有意思的是，葆森在郑州开发的第一个项目建业花园，理念和市场形象同万科的城市花园类似，即刻感觉气味相投。你来我往，在行业上互相交流，私人关系中也成了要好的朋友。
　　江湖上，万科王石、万通冯仑、建业胡葆森被称为“中国地产三剑客”。
　　　。。

房地产商的四大教训
1997年2月，深圳人民手捧鲜花，泪洒深南大道，作别邓公。
　　1997年7月1日，我国政府对香港恢复行使主权，20万深圳市民通宵达旦冒雨欢送驻港部队。
　　1997年10月，香港庆祝回归的喜庆气氛尚未消散，亚洲金融风暴便黑云压城。
　　1997年，万科地产继续收缩战线，总结过往。
　　可以说，万科从创业到1997年，经历了从无钱（20世纪80年代创业初期）到有钱而乱花钱（1993年发行B股后，到处投资）再到会花钱（意识到不规范的灾难性，开始约束自己）的阶段，项目经营愈加成熟，管理思路愈加清晰。集团也在继续进行资源整合，1997年10月，万科协议转让属下两个工业项目—深圳万科工业扬声器制造厂及深圳万科供电服务公司，这时，扬声器厂生产的电话机喇叭占国内市场的40％。至此，集团基本完成对非核心业务的调整。
　　这一年，在深圳“房地产专题学术演讲及研讨会”上，我讲了深圳三座高楼的故事，也总结了万科的4条教训。
　　到1997年，深圳已经是一座高楼林立的现代都市。80年代中后期，引起轰动效应的是国贸大厦，它有###第一：43层的设计高度第一，每星期一层（最快是3天一层）的建筑速度第一。当时与国贸大厦同时开工的大厦还有三座，一是发展中心大厦，一是亚洲大酒店，一是华侨大酒店。其中发展中心大厦的原始设计高度甚至超过国贸大厦，但这三个楼盘的命运却大相径庭，成为发展商的烫手山芋。
　　由于对市场预测的失误和资金后劲不足，这三个楼盘盖到一半就难以为继。虽然最后总算完工，但结果是发展中心被港商收购90％股份，亚洲大酒店被郭鹤年收购，改名为香格里拉大酒店，而华侨大酒店改名富临酒店，贷款银行被迫成为大股东。
　　三个楼盘的故事到1992年房地产热后已逐渐被人淡忘。深圳的高层热又势不可挡，并有向全国蔓延的趋势，房地产开发商的“高楼情结”一览无余。
　　事实上，深圳的地产模式是借鉴自香港，也形成了所谓“三高”的特征：高地价、高容积率、高利润率。但香港与深圳并不相同，香港的“三高”是由于香港可用地少（90％以上是山地），惟有向高空发展和填海造田，而且香港作为国际大都会、自由港，实行低税率，政府的财政收入30％靠卖地。香港的高地价并不具有普遍意义。但高容积率是不是现代都市发展的普通规律呢？
　　到过新加坡的人都会感觉到这个城市的轮廊线是非常清晰的，即楼层是随着经济的发展逐渐递增的，由5、6层至11、12层，17、18层，最后是30层、40层；而深圳早期一直是5、6层为主，1992年后突然跃入30层，没有中间段落。据深圳市国土局资料显示，1993年时，深圳楼盘高层与多层的比例是6∶1，即有6幢高层才有1幢多层，这一现象显然是由于开发商超越了市场消化能力和自身的能力，盲目加大容积率，造成建筑成本、管理费用增加。但到了1996年6月，深圳楼盘的高层与多层之比变成1∶1。形势比人强，宏观调控对市场健康发展的作用不可或缺。
　　在这样的经历之下，万科总结出四条经验教训，他们是：不要轻易上高层项目，否则不是纪念碑、里程碑，而是墓碑；不能追求暴利；手中有钱加头脑发热后的决策，往往是灾难性的；开发商不应过分考虑政策、政府因素，更应该关心自身专业能力的问题。
　　

雪域的呼唤
1997年，我第一次休长假。
　　去西藏旅行的想法是1995年产生的。那年5月，我的左腿突然剧烈疼痛，经核磁共震扫描，诊断为：腰椎骨4至5间长了个血管瘤，因其压迫神经引起左腿疼痛。
　　“还能打网球吗？”我问神经科专家。
　　“什么运动都不能进行，从现在起就要卧床，准备动手术；一旦血管瘤破裂，会引起下肢瘫痪。”专家严肃地回答。
　　听到病变可能产生的严重后果，恐惧感充满周身每一个细胞，脑海闪现的第一个念头却是：手术之前要去趟西藏，一旦坐上轮椅就很难成行了。在医院组织的专家会诊中，骨科医生提出了不同意见，只要血管瘤不再增大，不一定非得动手术；适当的运动也可以进行。我理解骨科专家的意思是：现代医疗设备太先进了，本不应该显示出来的东西也显示出来了。我没有接受动手术的方案，而去雪域西藏的念头却没有改变。
　　1996年利用春节假期去湖南张家界连续登了5天山，开始做进藏旅行的体力准备。旅行路线也确定下来：航程飞抵西宁，陆路这样安排，首先走青藏线—青海湖、格尔木，翻昆仑山、唐古拉山、念青唐古拉山，穿越藏北高原，到拉萨河谷；次行中尼线—沿拉萨河横穿藏南谷地，达喜马拉雅高山区的中尼边境口岸樟木，从原路折返日喀则、曲水；再走川藏线南路—顺雅鲁藏布江东行，穿越藏东高山峡谷区至芒康，继续东行出藏进四川巴塘到成都；全部车程6　000公里。进出西藏的车程路线可以通过滇藏线—芒康至云南丽江；还可通过新藏线—新疆喀什至拉萨。
　　路线在地图上标好的同时也寻找到旅行伙伴、与我有亲戚关系的香港小老板徐小丹。徐老板去香港前是北京一家文艺杂志的摄影记者，曾当过兵，西藏军区现任政委胡永柱将军曾是他当兵时的连队指导员。有这层关系，到了西藏的接应想必不成问题。现在似乎已经万事俱备，只欠确定出发日期。
　　1997年元旦，我终于和徐小丹确定了8月为进藏的时间。
　　身边的助手知道了我的打算，可能猜测老总又在出什么怪招，但或许他们会一致认为：脾气暴躁、说话嗦的王老板离开总部一个月，会起到平静总部环境、改善人际关系、提高工作热情的作用。进藏准备开始进入倒计时。
　　为了适应高山缺氧环境，我开始有意识地负重登山锻炼，6~7月份登了粤东境内的4座1　000米以上的高山。在其中的一次登山活动中结识了深圳青年周行康，他成了我的第二个旅行伙伴，两个人气味相投，都是登山发烧友。登山爱好者彼此互称“山友”，为了联络青藏高原的山友，临出发前还特意请中国登山协会主席曾曙生先生给青海、西藏登山协会写了介绍信。
　　其后不久，又接受了深圳一位摄影家朋友的建议：出藏时走滇藏线而不走川藏线，一是云南丽江古城有保持完好的明清古建筑，值得搞房地产的人一看；二是途中经过的藏区中甸是传说中的“香格里拉”的原型；三是与丽江相距185公里之遥的泸沽湖，是摩梭族的聚居地，迄今仍保持着走婚制等很多母系氏族社会的习惯。这一改，路上的行程更加紧张，30天的时间显然有些不够用了。
　　8月中旬，我们终于正式确定了去青藏高原的日期。就在出发前的一个晚上，徐小丹忽然来电话说要去新西兰洽谈一个项目，不能同行了。然而，8月20日是出发的日子。小丹不能同行的变化并未改变原定的行程表，我和小周分别从北京、广州飞西宁会合，翌晨天微微亮就乘了一辆三菱吉普上了路。
　　之后，我在青藏高原度过了1个月。
　　

光头王石
8月22日到达青海格尔木市的第一件事，就是在街边找了间专剃光头的理发铺。年轻的理发师傅手脚麻利，业务娴熟，一把剃刀寒光闪闪，噌、噌、噌不消片刻功夫，一个光溜溜的“青皮大鸭蛋”就出现在镜子里面。旅行出发之前已想好要刮个光头，一是改头换面，二来洗头方便。突然变成了光头还真不太习惯，头顶上总有一股凉嗖嗖的感觉。摸着发涩的青头皮，仔细端详镜子里的自己，幻想着身披红色袈裟的喇嘛模样，但光头下面那张脸慈祥不足，匪气有余，更像一介武夫。
　　那是从青海省会西宁出发，开始青臧高原旅行的第二天。
　　一个月的时间行程13　000里。当回到广州家里时，经高原强烈紫外线辐射的脸还在蜕皮，光头却已覆盖上寸长的头发。整理着几大本旅途拍摄的照片，见到自己初进藏时的那番模样，不禁哑然失笑。很想知道万科的同事们突然见到光头老总时会是什么反应？想给大家来点刺激的念头油然而生。临回深圳之前再次把头刮成了青皮。
　　上班那天我像平时一样穿好藏蓝西装，想了想，又加了一顶打网球时戴的运动帽，避免曝光过早。我以为大家见到我，一定会好奇地问：您这帽子有什么讲究？我就可以顺势把帽子一摘，肯定会引起轰动效应。可大家像往常一样，除了用广东话问早晨好外，只不过增加了诸如“王总，从西藏回来啦？”“老板，西藏好玩吗？”的寒喧，并未对我的帽子表示兴趣。这真使我觉得失望。
　　我不大死心，走进办公室心里还在犯嘀咕：干脆就光着头到楼上楼下去遛一圈？正在此时，前《万科》周刊主编，现任沈阳万科副总经理的丁长峰推门走进来，他是回总部述职，准备中午乘机离开深圳，约好10点钟跟我见面。看着好久未见的小丁我忍不住一抬手摘下帽子，自己先咧嘴笑起来。可小丁却毫无表情地瞥了我一眼，一转身走到了外面。我这儿正纳闷呢，就听门外小丁扯着嗓子在问秘书：“老板房间里有客人，老板上哪去了？”
　　秘书答：“咦？王总就在里面呀，哪有什么客人！”
　　丁长峰再次进房间时，笑得嘴都合不拢，我也受到感染，跟着笑出声来。
　　不消说，光头老板的形象在同事、客户、亲戚、朋友中间引来很多笑声，但偶尔也遇到尴尬的场面。回到深圳的第四个工作日安排我在上市公司业绩推介会上专题发言，会场设在香格里拉酒店宴会厅。轮到我走上讲台时，全场突然静了下来。面对着100多名基金市场分析员、证券公司交易经理和传媒记者的奇异目光，我只好用略带委屈的声调致开场白：“女士们，先生们，请不要误会，我可不是从拘留所里刚放出来的。”经解释，奇怪的眼神才逐渐消失。
　　没过几天，一位已离开公司3年的职员突然打来电话，询问我的身体状况，劝我不要太好强，年龄不饶人哪。接到这样的电话我很受感动，但听电话里欲言又止的口吻，免不了产生疑惑，再三追问，对方才坦言，听说王总患了癌症正做放射性治疗，头发都掉光了。我噗哧笑出声，赶紧辟谣。
　　就这样，一天天过去了。对我的光头，周围的人们已逐渐习惯，青藏高原的经历和感受已不再是新鲜话题。但那壮美的羌塘草原、奇妙的那木圣湖、多彩的拉萨河谷、连绵的喜玛拉雅，怎不让人魂牵梦绕？那千里磕长头的女尼、赛马会竞标的骑手、口念六字真经的信徒、寺院里添油的喇嘛，怎能让我轻易忘怀？然而，最令我印象深刻的却是在旅途中结识的各种各样的人：深圳青年、司机师傅、藏语翻译、摄影记者、寺庙喇嘛、边防军官、援藏干部、登山队员。在这些人中难有朝夕相处的，能两三天相伴已属难得，更多的不过是餐桌上、临睡前的聊天才给了彼此了解的机会。这些人不仅给我的旅途生活提供了帮助、带来了乐趣，而且使我对人生有了进一步的理解。
　　

总理的房地产顾问（上）
1997年11月的一个上午10点，深圳市委办公厅会议室。
　　6家企业的老总（赛格集团王殿甫、万科企业王石、深科技王志荣、天建马恭元、金地地产等）接到通知：下午3点钟，麒麟山庄，朱容基听取企业汇报。
　　召集人解释：“朱总理这次不是专门来深圳，而是为京九通车剪彩，顺便来深圳进行企业调研。亚洲金融危机还没过去，中国承诺汇率不贬值，这对1998年中国经济的出口有多大影响、该如何拉动内需？这些是国务院关心的问题。市委安排了3家出口型企业，3家房地产企业。”
　　限定每位代表发言10分钟，万科发言次序在赛格之后，题目：一、万科的科学管理；二、万科的品牌建设。
　　万科已是家房地产特征很明显的公司，为什么不让谈房地产呢？
　　3个月前，李子彬市长带着政府各局委办和四大国营集团的头头到万科总部调研。我汇报了万科的业务增长数字和管理特征：规范、专业、透明。汇报的内容通过计算机在大屏幕显示，并给每位代表一份打印好的纸面材料。汇报结束，李市长扬着手中的材料：“你们看看，什么是透明度？财务的工资表格上，从董事长到普通员工的收入、奖金一目了然。你们集团管理哪个能做到这样公开？”
　　我猜想是李市长点的万科。市长感兴趣的问题不一定总理也感