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任我评说-第5部分
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中国的问题在于土地的垄断供给和国有产权，因此不能像土地私有化国家一样自由地调节土地供给的余缺，土地供给量的多少就必然会对房子的生产量和价格产生极大的影响。
有人说土地供给增加了，但开发商可以买了土地之后囤积起来，造成市场中房子供给量的不足，以囤积来推动房价的上升。
囤积大约有几个基本前提：
1。可预测的有效供给量有限；
2。要有足够的现金流支撑；
3。囤积的目的是要造成市场流通量减少，以达到垄断土地的目的；
4。囤积的最终结果是因为囤积而产品升值。
为什么没有人囤积季节性产品（如西瓜之类）？为什么没有人囤积供过于求的产品？为什么同样是8分钱面值的邮票，却有着上百万元的交易差价？为什么有人要高价收购名画与古董？为什么死了的画家的画更值钱？事实已经在回答这些问题了。
如果说现存的房地产市场中有开发商在囤积土地与房屋，正说明是存在着供不应求的现象。如果土地的供给量巨大，还用得着高价去竞争吗？正是因为垄断，所以无法形成东方不亮西方亮的选择，而只能是死路一条去拼价格，这才推动了土地价格的飞涨。
如果供给量巨大，银行又拒绝贷款，开发商又有多少钱，能买多少土地呢？开发商把钱都买了土地又囤积起来不开发，这又如何变成利润呢？如果每个开发商都只开发一部分又囤积一部分，那好处在哪里呢？当土地大量供给（假设土地的区位价值相同）时开发商随时都能取得土地，又何必浪费资金去囤积呢？
“深挖洞，广积粮”是要有前提条件的，限量供给与充分供给完全不同。
当最初有一些开发商囤积土地时，如果供给是充分的，那么随时会有更多的资本进入这个市场，当房价因为土地囤积而高涨时，新的投资进入不就增加了供给，并会给囤积的土地造成损失吗？
但是，当其他的投资者想进入这个市场时，却被无法自由取得土地的门槛挡在了外面，这才形成了已在门内的人可能囤积土地的现象，他们恰恰利用的是供给不足的缺陷。
也许增加供给才是打破囤积的最好办法。增加供给加大了竞争，自然也会对价格产生巨大的影响，这与中国经济改革中价格闯关的道理完全相同。
怕就怕不能真正地做到土地的充分供给，如果增加的数量不足以让开发商不再囤积，或者说增加量不足以消化前面所提到的前提条件，那则可能是杯水车薪，不但不能灭火，反而起到了助燃的作用。
靠囤积土地并不能让开发商发财，不管是卖地还是卖房，都必然要在形成交易之后才能回收资金和产生利润。开发商囤积土地是期待能将土地高价转让，或者是期待后面的房子能卖高价以弥补资金占用的损失。而当土地供给充分、房子多了、房价不涨或涨幅低于成本时，还会有人囤积土地吗？
没有基础前提的评论，我只能认为是小肚鸡肠了。
用小心眼去判断投资者的智慧，恰恰是一群外行的特征。市场要真像这些人想象的那样，就不会有大国的崛起了！
（2007年3月6日）
天亮不是因为鸡叫（1）
自2002年之后，中国的房地产业经历了连续数年的各种调控，其中包括大量的行政管理性措施，但从现行的行政法规条文来看，更多地不是依法治国，而是依章治国。
仅举几例如下：
一、我国并没有有关经济适用住房的性质、定位、生产与供给方式的立法，但《房地产管理法》中有明文规定，政府或国务院有权确定特殊用地和非商品房的社会保障性住房政策。这些政策房并非商品房，不受《房地产管理法》的管辖，自然可以由住房决定其供给政策，包括供给规模、供给结构、供给对象等一系列限制条件。
但国务院的相关规章中并没有明确规定经济适用住房转让之后的适用法律。经济适用住房“出生”时是依据国务院和政府管理部门的行政规章，但是实际上，各级政府在执行中都通过转让给这个不受立法保护的“新生儿”悄悄地动了“手术”，让经济适用住房经转让后变成了商品房。那么，这个“手术”是谁授权或哪个法律给予保护的呢？
如果经济适用住房仍然在划拨的土地上，不管如何转让都不改变土地性质或都仍在政府的控制之下循环，则不受现有法律管辖，而只受法律授权的国家行政规章管辖就行了。但如果要改变土地性质，转为由现行商品房的法律管辖时，就应该有一个法律依据。
《房地产管理法》中有对划拨土地上房屋产权转让的明确规定，并有划拨土地可以转为出让土地和进行商品房交易的规定，但其前提都是将土地先由划拨用地转为出让用地（见第三十九条）。
但经济适用住房在转让后变成商品房的过程中，并非按此法律规定办理，也许政府按此规定收取了补交的土地出让金或收益金，但土地出让给谁了呢？土地出让合同的法律依据呢？
经济适用住房变成商品房的转换无法律规定，既不是房随地走，也不是地随房走。《物权法》中有专门的“业主的建筑物区分所有权”和“建设用地使用权”的章节，但找不到两种土地性质的房屋共处一地的法律，也不知道如何区分建筑物中这两种性质的房屋的共有部分，两种不同性质的土地与建筑的权利是否相等并可混合，也不知道建筑用地使用权证如何变更、转换与收回。
总之，我国并没有一套将社会保障性住房分散的法律，不能完全改变土地使用性质并使之与出让土地的商品化住房接轨。但现实中这种情况却按地方规章普遍发生，依法治国也就变成依章治国了。
二、《价格法》中对国家价格管理的权利进行了严格的限定，既有国家主导的政府定价权及政府指导价权，也同样有市场定价权，那么政府根据服务或产品价格管理的分类应各司其职，严格遵守法律规定。
除《价格法》外，另有《房地产管理法》和建设部的“88号令”对商品房价格的管理做出了明文规定。可以明确地看出，中国法律体系中的商品房价格管理完全是市场调节价的管理制度，也就是说，商品房有市场调节的自由定价权，政府不得以各种理由进行行政干预。
市场中的资产价格不会因政府的强制性限价而发生变化，不管限制的购买价格是多少，拥有者实际拥有的住房资产价格都不变，等于是用低价格享受着高资产的权利，并且可以通过转让再还原资产价格而获利。
从土地的价值最大化看，也许限价招标时政府已拿到了最高的土地出让价格，这并不影响土地价值的实现。但土地的真正价值不仅是从政府的收益来体现，更多的是靠设计理念和建筑本身的价值提升。限价会限制设计师的创造性和投资者的积极性，让他们无心无力去挖掘土地的最大价值，而政府的最终损失则是因为这块土地的限价而平抑了周边土地的价值。
当限价房否定了价值规律时，价格就不会对市场产生调节作用，那么这种房价又会对经济起到什么样的推动作用呢？要不要市场经济就成了影响中国改革方向的重大问题了。
三、为防止外资进入中国房地产业，某些误以为房价会因为外国人购房而高涨的决策者们想出了许多限制外资购房的办法，于是一些部门就联合或单独下发了一系列的文件。 。 想看书来
天亮不是因为鸡叫（2）
先是外管局与建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，又是《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等，但文件中却有许多令人无法用中国现行法律来解释的疑问。
例如，我国的法律明文规定，如果境外机构在境内设立的分支机构、代表机构、办事机构不是按公司法、三资法设立的，均没有法人地位，也并非自然人，
同时规定不动产登记的权利人应有法人或自然人的地位，那么这些没有法人地位的境外机构的分支机构或代表机构又如何持有房屋的不动产权呢？
如果法律允许这些非法人机构持有不动产，而这些不动产产生经济纠纷又需要通过中国的司法程序给予保护时，没有法人地位的分支机构或代表机构又如何通过法院立案进行诉讼呢？如果这些分支机构或代表机构撤销时，又如何转移产权或进行市场交易呢？这一系列的问题又用什么样的法律给予保护呢？
没有人反对国家对市场进行管理和对外资进行限制，但却必须遵守过去已经发布过、至今仍未撤销的法律，否则将使市场无所适从，也让依法治国成为一句空话。
四、《房地产管理法》中明确了“房地产开发企业是以盈利为目的的，从事房地产开发和经营的企业”。但市场中的部门规章却要求以盈利为目的的企业承担社会保障性住房的供给职能，并要求企业在行使法律赋予的盈利权利时承担社会成本和道德成本，甚至还要承担稳定社会的责任，那么法律赋予企业公民的权利又用什么来给予保护呢？
出让的土地要求在合同的约定期限内完成开发，但毛地出让时的拆迁责任却在法律与规则的不断变更中无法实现，而法院却在应对法律赋予的企业权利给予保护时躲在了舆论的背后；当城市的规划管理部门因政策的不断变化而要求开发企业修改设计时，却不承担因政策变化而给企业带来的重复设计的经济损失；当规划部门因政策的变化拒绝受理规划审批时，却未计算因此而拖延的土地开发时间，更不用说企业已支付了全部土地出让金的资金成本损失了。这个行政审批造成的拖延实质上是在消耗着消费者使用土地的年限，同时又让消费者承担着土地租金……
已经按招拍挂的要求完成的设计与规划却要因政策的变化而修改，那么出让合同的契约是否双方都应遵守呢？这种契约的法律保护是否在政策或部门规章的变化下失去了效力呢？
每天清晨，公鸡都会打鸣，于是一些人就误认为是因为鸡叫天才会亮，也因此才有了因为房地产商在叫“房价会涨”而引起房价上涨的谬论。实际上，当城市中没有鸡叫时天也会亮，太阳照样会爬出来。
天亮并不是因为鸡叫，而是因为太阳系星球运行的自然规律。
如果有了立法，不管是宏观调控还是市场的价值规律在起作用，都应服从于立法。如果认为我们的法不合理，那么就应修改相应的法律，而不是让法律服从于阶段性政策的部门规章，否则中国的经济将陷入调来调去的漩涡之中。
（2007年5月8日）
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房价再涨十年又会怎样？
房价的上涨一直是政府、市场、媒体和民众关心的事情，许多人认为房价再涨十年必将天下大乱，事实真会如此吗？
其实房价再涨十年会如何，这是个伪命题。问题并不在于房价是否上涨，而在于人们收入是否上涨；在于人们通过劳动和资产红利所得的增长速度是否大于房价的增长速度；在于社会保障是否可以解决人们的后顾之忧。
中国的房价已经涨了不止十年了，至今仍在持续上涨中，并且城市化率在不断加大，城市居民的住房在不断改善，这是个不容否认的事实。房价的上涨并没有阻止人民改善生活质量的步伐。
从1996~2003年的房价增长与收入增长的情况来看，房价的增长速度远远低于居民收入的增长速度。住宅价格增长了，年均，而收入增长了75％，年均，约为房价增长的两倍，只有2004年的房价增幅大于收入的增幅，自2004年的调控政策出台之后，连续几年的房价增幅都在持续地下降（见表2…5）。
表2…5 1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入对比
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
商品房屋销售价格（元/M2） 1806 1997 2063 2053 2112 2170 2250 2379
商品住宅销售价格（元/M2） 1605 1790 1854 1857 1948 2017 2092 2212
人均可支配收入（元/年） 4839 5160 5425 5854 6280 6860 7703 8472
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
2004~2006年，房屋销售价格指数分别为、、，2006年回落了两个百分点；二手房住宅销售价格指数分别为115、、，2006年回落了三个百分点。
2007年一季度，虽然房价增长了，但城市人均收入增长了，远远高于房价的增幅，这只能说明房价收入比在逐年缩小，而不是逐年扩大。在确保人均收入增长的前提下，只要房价的增长小于收入的增长，那么房价的上涨又有什么不合理呢？又有什么可怕的呢？人均收入的增长中难道不包括建筑工人工资的增长吗？
天下岂有只许买房人的收入增长，而不许建房人的收入增长的道理？
另一方面，土地出让价格的增长幅度远远大于房价的增长幅度。如2007年一季度，土地价格上涨，远高于房价的增幅。房价的增长大部分来自于地价的增长，许多城市的土地楼面价已经超过了1万元/平方米。
从2005年全国主要城市商品房住宅房价表（见表2…6）中可以看出，市场中尽管有大量高于销售均价的楼盘，但除一线城市和发达地区外，
商品住宅的普遍价格并不高。高于全国平均房价的只有六个省市（北京、天津、上海、江苏、浙江、广东），大部分省市都处于合理水平。
表2…6 全国主要城市普通商品住房房价核算（2005年）
地区
各地区住宅销售面积
（万m2） 各地区住宅销售额
（亿元） 销售均价
（元／m2）
全国 49795 14986 3009
北京 2824 1740 6162
天津 1261 503 3991
河北 1210 218 1804
辽宁 2294 616 2686
上海 2846 1906 6698
江苏 4209 1359 3230
浙江 4546 1835 4037
福建 1708 481 2815
山东 3281 759 2314
广东 4236 1779 4201
广西 1416 265 1868
海南 244 67 2744
山西 610 112 1837
内蒙古 921 128 1391
吉林 597 108 1812
黑龙江 1050 196 1868
安徽 1686 348 2065
江西 1351 186 1373
河南 1539 255 1659
湖北 1549 335 2164
湖南 1592 227 1428
重庆 1790 340 1902
四川 2788 477 1711
贵州 782 103 1312
云南 1208 244 2018
西藏 4 1 2339
陕西 849 164 1930
甘肃 420 74 1760
青海 105 18 1712
宁夏 319 56 1764
新疆 559 83 1491
数据来源：国家统计局，国家发改委。
只要房价增长速度低于收入增长的速度，再涨十年也不会让房价收入比恶化，只会缩小两者之间的差距。而可支配收入中并未计算不断提高标准的住房公积金等社会保障性收入，更没有计算的拥有私有住房家庭的存量资产在房价上涨中的升值额。当二手房交易价格增幅高于一手商品房的价格增幅时，这些存量资产的转让会对购置新房有更大的帮助。
在人均收入增长大大高于房价增长时，是否还会存在问题呢？答案是很明确的——会！
从总体而言，尽管人们的收入增长超
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