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置业顾问--中介内幕揭秘-第12部分
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067。黎小姐租商铺（2）
067。
对黎小姐而言，挣不挣钱不算重要，图的是个新鲜，同时也在考验男人对自己的态度。重庆女人的聪明和泼辣，会在各个不同的地方表现出来。吃得消的，愈加有滋味；吃不消的，会感到恐惧，避让三分。对男人，什么女人最有吸引力？答案肯定不一样，各有各的标准，一个讨厌的，另一个可能觉得是优点。如此，什么性格也许不是关键，看能不能碰到欣赏的人。
黎小姐没有生意经验，也知道要找一个好的口岸，这是做好生意的基本要素。她离开公司之后，用了几天时间对一桥周围的环境进行考察，发现滨盛路这条街人气最旺，周边配套各种商业也最齐全。于是确定下来就在这里找店面。当时这条街还有好几家空铺面，但其中几家朝北，背阴，而且面积全在一百以上，她的考虑是租个50平左右的，投资和风险都小。剩下两家面积合适，一个位置稍偏僻。另一家就是我挂出来的，正好在国信家园南门一侧，位置，面积都很理想。
最初，黎小姐考虑到有个亲戚会做“麻辣烫”，准备请她过来一起经营。在跟我联系之后得知这里不能做餐饮行业，于是想到开一间精品女装店。昨天下午她又对附近做了调查，发现这边竟然没有这样卖高档女装的，而这边拥有这么多的高档楼盘，就算还不成熟，市场也该是很大了吧？想好之后，又和男人商量了——其实只是跟他打个招呼，便匆匆赶过来。
可能是半个老乡的缘故（我四川人），和黎小姐一见面就感觉特别亲切，而且我相信她也有这样的感觉。看上去这位黎姑娘的年纪比我还小一些，但也许因为电话里叫惯“小张”了，现在改不过来，我听着怪别扭的。
把身边高大的主管介绍给她，说：“这是我们店的主管杨晓婷，业务水平是拔尖的，跟这套商铺的房东也很熟悉。就由她来和你谈吧！”
说完我退后一步，把战场让给两个女同志，乐得在一旁“坐山观虎斗”，等待好戏开演。
杨晓婷的演技也是相当纯熟，见我一撤开，脸上跟着就堆起点笑容（她有一颗龅牙，这样不太好看，幸好客户是个女的，想来关系不大），称赞黎小姐说：“黎小姐真漂亮啊！这么年轻就自己做生意，真了不起！”说话的同时送上自己的名片。完了，扭过头使眼色暗示我回店里拿商铺的钥匙。
我匆匆去店里取了钥匙回来，开门让黎小姐先进去。其实屋子里空空如也，在外面透过玻璃门一览无余，没有什么可看的。但是黎小姐却看得很仔细，从墙角看到墙面，又凝视着屋顶，然后指着靠墙边的一小堆跌落的石灰问，这房子不会渗水吧？
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068。黎小姐租商铺（3）
068。
杨晓婷顿了顿，带着微笑说：“黎小姐！房子要是渗水的话，墙面会比较潮湿或者留下印记对不对？你也看到了，房顶和墙面完全没有这样的情况嘛！这堆石灰应该是师傅刷墙后留下来的。”
杨晓婷分析得合情合理，黎小姐不说话了，又走到后面看了看。杨晓婷等她走回来才说：“黎小姐你看到后面的窗户了吧？有了这个窗户，屋子里采光和通风就不成问题了。这排商铺因为是和小区住宅连接在一起的，很多铺面后面都没有这样的窗户，这可是为数不多的一个。”
黎小姐果然又仔细看了看窗户，站在屋子中间向左走几步，再向前走几步，看来是在心里设计以后的摆放位置。杨晓婷当然觉查出来，佯装不知道地问黎小姐准备做哪方面的生意，然后很自然地与她聊起开精品女装店在这边的前景。
我不得不佩服主管面对突发情况时的冷静和机智。心里警示自己再不能大而化之，要多站在客户的立场来思考，因为毕竟是他们在租或者买房子，旁人看起来很微小的细节，在他们眼里就可能是个大问题。只有早早把这些疑虑化解了，签单才会变得顺理成章。
看他们谈得正入佳境，我悄悄地在裤包里按通了一个同事的电话。这是刚才回店里就商量好的，我打通之后同事不接，然后立即打回来。
不多久就接到同事回过来的电话，我故意走到门口，用黎小姐刚好能听到的声音对着电话说：“喂！你好！。。。是魏老板啊！。。。你要看商铺？。。下午四点可以过来啊？好的，到时我在这边等你。。。。3200每月，一季度一付，另外还有年递增百分之十。。。。哦！好的，等你过来看过再谈吧？”
说完，我忐忑不安地走到黎小姐身边。黎小姐勉强笑了一下问：“还有其他人在问商铺啊？”
我无比真诚地说：“昨天贴出来的广告，已经收到好几个客户的电话，我得把它先撤掉。”说着当真走到玻璃门边，毅然把A4的广告纸揭了下来。我感到动作比贴上去时潇洒多了。
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069。黎小姐租商铺（4）
069。
黎小姐本想再考虑一下，经过这么一折腾，不得不又作了个计较。这边的情况她自己是做过调查的，比较适合的商铺就此一家，刚才和这个杨晓婷谈起来，觉得开精品女装店前景也不错，万一要是店面拿不下来，这一切设计都徒劳了。再说，3200的房租真不算贵，她留心打听过这边商铺的价格，这样的价位只能算中等，而且目前还在一个劲往上涨，行情比当时的股票还看好。
打定主意，黎小姐私下里跟我说想现在把合同定下来。她说得很小声，仿佛怕杨晓婷听见似的，又悄悄问我价格能不能再谈谈。我听得心里一热，主要是感动，在我和杨晓婷之间，她毕竟把我看的更亲密一些。如此一想，就对刚才欺骗她的行为感到难受，不由用温柔的语气对她说：“放心吧！我们一定会尽力帮你谈的！”
回到店里，我陪着客户在圆桌边闲聊，杨晓婷立即去联系房东。其实事情已经在我们掌控当中了，房东人在温州，不可能此时赶回来，杨晓婷让她把商铺的产权证和本人身份传真过来，给客户确认。因为租金是早谈好的3000每月，其他条件不变，比报给黎小姐的3200少了两百，黎小姐大为高兴，不怎么想就签订了租房合同。再把合同传真给房东签字，协议即刻生效。
陪客户到旁边的工行取出一季度房租加两月押金共一万五千块钱，由店秘将这笔钱直接转到房东账上。公司另外收取客户房东各半月租金1500元作为服务费用。我把一份合同，房屋钥匙，服务费收条和转帐给客户的银行小票一并交给黎小姐，事情就算OK了。
送黎小姐到路口等车，已经快下午四点。我再次嘱咐她要把合同小票收好，免得出现不必要的麻烦，以后每季度提前一月给房东打租金。黎小姐顺从地点着头，转身来跟我握手，说：“小张，今天真是辛苦你了！晚上我请你吃饭吧？”
我想我的确是比较辛苦，但此刻握着这么活色生香，绵软的一只小手，心里甜蜜得什么也不重要了。客气地说：“这是我们的工作嘛！那能说辛苦。饭先留着吧，反正以后你在这边开店了我们近得很，有的是机会。现在你可有的忙了，等新店开张，我叫同事们过来给你捧场。”
黎小姐笑颜如花，说小张，你可真会说话，然后钻进一辆的士，打个招呼开走了。
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070。租赁的两种方式
070。
刘松接到我的电话，听到有这样一套高性价比的出租房，当下留了个心眼，没有将信息在店里公布，而是直接打电话把情况告诉给黄姐。当时有两种处理办法：
一，作为普通的出租房租掉。像这样的性价比，不用多久即可成交，公司可以得到一个月租金的服务费。
二，由代表公司的个人低价租过来，再高价转租出去。这么做同样可以得到双方的服务费，还可赚取中间的差价，也就是说，如果租过来是3000，租出去是3500的话，一年即可赚取六千块钱。
那时候，在一桥周围拥有“华为”，“UT斯达康”，“诺基亚”等大型企业，许多公司职员在彩虹城附近租房子，可说租赁业务正逐渐被各个中介公司所看重，甚至涌现出了专门做出租的“房屋银行”。即，根据滨江入住率低，毛坯房多的特点，从房东手里用很低的价格租到大面积的毛坯房，稍微作一些装修，把房间隔成多个小房间出租。比如在当时，租一套一百六十方三房两厅的毛坯，只需七八百元每月的租金，花一两万的装修费用，把房子隔成五到六个房间，每间可按主次租到400…600不等，这样下来利润有成倍的增长。
这种租赁方式在操作中要注意几个要点：
1。一定要了解清楚房东的意图。是准备以后自己住，还是等着价格涨起来再卖掉，由此，签订合同时要细化各种可能遇到的情况。因为自己要付出一定的成本，一旦房东发生违规，通过协议可以弥补自己损失的利润。先想好，后不乱！
2。签订时间尽可能长。像这样的房子基本起步是三年以上，在投入相同的情况下，租期越长，利润越大，而且房租每年都在增长，这中间产生的利润同样不可忽视。
3。要形成供销渠道。就是房子租下来，装修好之后，要尽快租出去，房子耽搁一天就损失一天的人民币。我曾经遇到一个这样的房屋公司，找房子，装修，出租，各个程序上有专门的人负责，已经成为“一条龙式”的租赁模式，搞得风生水起，热火朝天。
之前刘松在胡总手下做的一个同事脱离出来就干上了这个，听说做得不错，手里已经有近二十套租过来的房子，除开第一年，往后每套房子每年可赚一万以上，现在他每天的工作就是提一钱包到各小区敲租客的房门收取房租，牛得不行！得此启发，刘松听到我说的低价出租房，心里马上构思了一条妙计。
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071。用人原则（1）
071。
林总和黄姐开着“奥迪”赶到公司，正碰上我们在签订商铺出租合同。林总进来时看着我点了点头，眼里含着赞许的光芒，然后不动声色走到后面的隔间里。
黎小姐见了说：“你们公司生意不错啊！”
我谦虚地说：“一般般啦！那是一个老客户，最近准备在滨江买房。”我灵感突至，进一步发挥说：“他们以前看了好长时间房子，都没定下来，看着房价一路往上涨，现在终于等不牢了。”我轻松地问黎小姐：“你有没有考虑在滨江买一套啊？滨江这边真是不错，环境，交通啊！目前就是配套还没有跟上来，地铁也在建设当中，以后房价肯定还有上升空间。”
黎小姐笑了笑，为难地说：“再等等吧！还没考虑好呢。”
我说也是，买房子是个大事情，要多想想。不过要是有朋友准备买房，一定要介绍给我啊！
送黎小姐离开，前胸已经贴后背了。心想客户再漂亮，终究不能当饭吃呀！急忙跑到彩虹城对面的“兰州拉面馆“煮了碗牛肉面，刚拔几口，余小明打电话催起来，说老总准备开个会，就差你一个了。我说，还要不要人活啊？
林总的兴致看起来颇高，他的演说能力已经令人望而生畏，在心情大好的情况下还不知道会怎么样呢？
大家是既放松又担心。
自开业以后的这段时间，林总虽然没有过问公司里的运作情况，但是通过刘松及两位主管的汇报加上平时和员工交谈，大致还是知道一些的。他的原则是，具体事务交给老婆大人处理，在大方向上稍微作一些把握。目前把所有权利交给刘松，是老婆提议的，自己也很认可。
林总清楚，每个公司都需要有人来执行老板的决策。这个人首先必须是听话的，然后要对业务精通，在处理重大问题的时候有自己独到的方法，使之化险为夷，遇难成祥。其次，此人还要具有相当的人格魅力，把公司职员团结到一起，换句话说，要能得到同事们的认可，在下属面前既能树立威信，又能服众。目前来看公司里只有刘松具备这些条件，而且在某些方面还特别突出。
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072。用人原则（2）
072。
唯一不足的是，这个曾经从酒店服务生做到大堂经理，后转行做房地产的小伙子读书不多，做事情少了一些大局观。例如，他可能谈单子的能力非常强，也知道怎么和客户交往，但是有时候无法自律，最后可能因为一些个人的事情影响到整体。就拿和赵丹丹的关系来说，如此明目张胆的搞婚外情就很不明智，现在看起来没什么问题，也许哪天就是个导火索，把他刘松给毁了。林总也考虑到这一点，但是最终觉得这是个人的私事，作为老总不应该插手。反过来想，这也正是他个人魅力的展现，一个男人有具有这样的条件，不吸引小姑娘才不正常，压制只会适得其反，也很没趣。
杨晓婷这个姑娘非常简单，做事踏实认真，没有太高的要求，而且清楚自己的目标和位置，不是哪种轻易给人增添麻烦的人。
林总有些担心的是余小明。此人平常话语不多，出口必定深思熟虑，有的放矢，思维非常严谨，这一套放在客户身上是很有用的，要是用在公司里搞内斗，必定会搅起一些波澜。二手房是个高风险与高利润并存的一个行业，涉及到资金，资料的安全，许多公司就是因为管理和用人不当，造成不可估量的损失。因此，用多种力量来分摊公司的权利，可以降低这样的风险。简单说，就是公司里不止一种力量来主宰，必须要有另一种势力来互相钳制，以达到安全甚至在竞争中提高战斗力的目的。这和统治一个国家是一样的，假设由一个宠臣独揽大权，那么离这个国家灭亡就不远了。
现在看来，这个想法正慢慢得到体现。余小明有意无意地拉拢几个新员工围着自己转，不断壮大自己的影响力去抗衡刘松，而刘松正运用手里的权利，打压或者削弱着对方的势力。这样场面就很有趣了，老板要做的就是哪一边弱了扶一扶，把强者压一压，不让天平倾斜，要让这样的竞争有利于业务而不是影响到业务。
当然，现在这样的争斗还停留在如何赢得老板信任的阶段，两人都想办法怎么样把公司业绩做上去。比如，把公司人员分成两组以形成内部竞争就是刘松提出来的。紧跟着，余小明就提出，将公司已有的房源进行筛选，把其中好的房源再跟进，确切掌握房东的动向及房子的详细信息，因为公司刚开业不久，最缺的就是钥匙，一定要拥有相当数量的性价比高的房子钥匙，有客户的时候带看才方便。
这些都是林总希望看到的，而且只能到此，再进一步就过了。
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073。如何精跟房源？
073。
会议上，针对余小明提出的建议做了些分工。由两个店秘整理，从楼盘，户型，价格及房东卖房的迫切程度上找到三百余套房源信息，除开店长，经理之外，两组成员每人分
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