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穷小子变身百万富翁:人人都能成为有钱人-第4部分
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你可能会认为还债这件事实际上很难做到。
仔细想想，一天到晚付利息、办贷款会比致富来得简单和理所当然吗？
如果你有负债，你的当务之急是尽可能清偿所有债务。我强力建议你不要找朋友或父母借钱，借钱不但是赔掉这些钱的最好方式，也阻碍你解决问题。相反的，我建议你采取这套行动计划：
●列出所有负债，打电话给债权人。跟他们说明状况以及你打算清偿的方式。不管你的债权人是银行或个人，他们总是喜欢跟愿意承担责任的人说话，而不是避接电话的人。
●趁负债物品还有价值时卖掉它们。假如你有一部大车，卖掉它，改买小车，或是改搭大众交通工具。
●提拨所得的10％先支付给自己，把它们投入（可不是你欠钱的那家银行！）我后面会提到的致富工具。这样一来，你开始储蓄和累积财富，就算你还在负债，也有致富的权利！
●再拨出所得的10％付给债权人，直到所有债务还清为止。假如有些债主大声咆哮，这是正常的事。别被他们吓到。你要知道，他们宁愿你多少还一些钱，而不是分毫不还。不过，你该继续努力。找回自尊的唯一方式是彻底履行义务。你偿还的每一块钱都有助债务总额减少。如果你什么也不做，积欠的债务金额还是一样。
重要提示：如果你有暂时的经济困难，千万别出售资产来偿还债务，尤其是带来收入的资产。请记得资产（你的财富）和金钱是完全不同的两码事。它们都是你的财产。假如你出售资产来解决金钱问题，你便踏出错误的一步，你会越来越穷。
顺便提一下与银行协商减免债务。你要知道，这绝非最好的解决办法。假如你得到了银行的债务豁免，不良信用记录将跟着你一辈子。一旦摆脱债务，你恐怕再也找不到愿意借贷给你的金融机构，即使你是准备购入资产。如此一来，你无法致富。我告诉过你，即使政府怀抱善意，它只制造穷人！
真正的致富三法则之二之三
法则二：尽可能让你的钱产生更大价值
如果你用贷款买入负债，以下是你的现金流向。你一拿到薪水，缴完税，偿还每月应缴的贷款，只能用剩余的钱支付日常所需。假设你应付的贷款和税金总额高于或者等于收入，你根本没有余钱来支付必要开销（衣服、食物、房租等等）。这是典型的过度负债例子。
相反的，如果你负债是为了购买带来现金收入的资产，这笔新增收入不只可以用来支付购买费用，你也可以逐渐清偿相关费用，包括贷款，假如还有余钱，还可以用来缴税！
“如果我理解得没错，跟偿还负债比起来，取得资产要付的税金反而更少。”
这么说有点简化，不过确实如此。也得依你的收入水平而定。不过要是你懂得运用对自己有利的条文，你可以减免税负，并将省下的钱再用来购买资产。故事的启示并非少付一点税，而是……
用来购买资产的一块钱比用来偿付负债的一块钱更有价值……
大家才会疑惑为什么富人总是越来越富有！
结论：取得资产，你会越来越富有。偿付负债的话，你会付出较多税金。尽可能让你的钱产生更大价值，你会加快致富速度。
法则三：低付出高收益和高付出低收益
既然我们谈到富人与穷人的不平等，我提议再停留在这个主题一会，让我问你另一个问题：依你之见，谁花费更多时间工作？打高尔夫球的富人，还是在工厂工作的穷人？
“显然是穷人，因为富人用不着赚钱。”
你为什么说富人用不着赚钱？他们也有日常必要开销，不管是食物或屋子。
“应该说富人不用去工作也能赚钱。”
你猜得很接近了。事实上，他们花较少的力气就能赚钱。而且赚进越多，花的力气越少！为了证明这句话，让我举一个典型的例子，把公寓租给房客的房东。依你之见，要变富有的话，哪一方花费较少的力气？
“显然是房东。因为他只要收租金，而房客得工作来付房租。”
完全正确！我甚至要补充一点，房客卖力工作来让房东变有钱。前者总是得更卖力工作来支付越涨越高的房租，而他最后什么也得不到。后者每个月只要花几分钟确认房租确实汇入户头，随着房租越调越高，他也越来越有钱。我用这个例子引入致富的两个重要概念：
（略）详见《人人能成为有钱人》
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贫富差距越来越大的真正原因
复利：史上最伟大的数学发现。
—爱因斯坦（Albert Einstein）
不动产、创业和投资都可以让钱自动为你工作。虽然股票也是其中一种，我会另外再谈论这个主题。
先从最简单的钱滚钱方式，也就是投资开始谈起。只需要花些许心力，运用现代经济的复利魔力。你唯一要做的是找到最高报酬率的投资，每月投入资金，以及耐心等候！
“复利是怎么运作的？”
把存下的钱投资在产生利息收入的财务工具。以苏帕利家来说，年报酬率是5％。也就是以所得的15％，每年4；500欧元进行投资，每年年底时，4；500欧元成长5％（4500×），也就是成长为4；725欧元。下一年，4；725欧元又增长5％，也就是欧元，他们的本金成长为欧元。以此类推。不管是本金还是利息，投入相同金融工具的钱都带来同样的收益。
大家首先想到的投资是年利率2％的储蓄存款。为了评估靠此种方式致富的可能性，我建议你计算一下让本金成长为三十万欧元所需的金钱和时间。
如果你指望靠存折致富，你得等上相当长的时间！
更精确的说，如果你每个月存下100欧元，得花上九十年时间（高付出低收益）。唯一可以从中得益的人是你的孙子女跟曾孙子女！
如果你固执己见，坚持要靠存折致富，并且在合理期限内达到目标，比如说十年时间，你每个月起码得存2；240欧元，才能成长为三十万欧元！
图略详见《人人都能成为有钱人》
很显然，如果你想创造财富，并从中得益，储蓄存款肯定不是好产品。事实上，这些存折的首要作用，是借由政府担保的固定利率提供获利，以抵消一点一滴让金钱贬值的通货膨胀率。因此，如果你采用报酬率接近或等于通货膨胀率的投资工具，你根本无法创造财富，这笔金钱运作的唯一目的只是不让你变穷。
这个原则对任何资产都适用，不管是不动产或金融产品。举例来说，你五年前购买了价值10；000欧元的资产。假设无风险的最低报酬率是2％。此一利率将作为参考标准。
假设你现在把这笔资产以12；000欧元的价格卖出。可以告诉我你真正赚了多少钱吗？
“我敢说，假如我说有2；000欧元，你会说我答错了！”
没错。单就价钱来看，你赚了2；000欧元。可是就购买力而言，事实远非如此。因为假如你把这笔钱投入年利率2％的储蓄存款来抵消通货膨胀率，五年后银行户头里会有11；041欧元。所以这次买卖的真正获利不是2；000欧元，而是959欧元。
所以说，金钱的增值跟通货膨胀的影响息息相关。也就是所谓的时间价值，以及所谓的时间价值收益。
想开始变富有，从投资获利的话，你绝对得投资在增值力大于货币时间价值的金融工具。否则你只是在抵御越变越穷的状况（也就是高付出低收益）。也可以这么说，时间价值收益大于时间价值的时候才能致富。
“也就是说，收益不只是买价与卖价的价差。还得考虑通货膨胀因素下金钱的时间价值。假设把十年前买入的股票在现在以多于20％的价钱卖出，我其实是赔钱，因为以2％的年报酬率来计算，我的资本应该成长％。”
不管你信不信，即使卖出时的股价比买入时高，你毫不能保证自己有赚钱。不管你采用哪种投资方式，非得把时间价值列入考虑不可，否则你的投资可能毫无获利。鲜少有人关注这个概念，以致越变越穷却毫无所觉，或者减缓了原本应有的致富速度。
图略，详见《人人都能成为有钱人》
致富的唯一方式是让钱为你效力，并带来大于通膨率的报酬率。假设资金报酬率和通膨率都是固定（理论性讨论），复利的等比级数成长造成利率越高，致富速度越快。
这是贫富差距越来越大的原因，富人总是越来越有钱。
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致富的主要障碍
依你之见，什么是致富的主要障碍？
“税金吗？”
令人吃惊的答案，也是我常听到的回答。事实上，我们本身才是致富的主要障碍，老是将今天之事搁到明天。这叫拖延。
我举双胞胎兄弟文生和克里斯多福的故事来说明。文生不爱念书，在18岁就就业。文生仍住在父母家，他遵照父亲给的绝佳建议，每月先支付给自己250欧元，一年存下3；000欧元。一场意外迫使他在28岁中止工作，此时他在10年间已存下30；000欧元。
他的弟弟克里斯多福继续升学，从28岁，也就是文生无法再存款的时候，才开始每月存下相同金额。
假设将存款以8％的年报酬率进行投资，文生60岁时将拥有594；969欧元。而他的弟弟在28岁到60岁期间存下的99；000欧元只成长到472；880欧元（图三）。
文生：594；969欧元 克里斯多福：472；880欧元
图略，详见《人人都能成为有钱人》
图三：文生和克里斯多福的财富变化
虽然克里斯多福花了三十三年投资，比他的哥哥多三倍，累积的财产却比不上只花十年投资的文生。这个例子正好说明投资金额和学位高低都不是重点，而是时间以及金钱的时间价值。
时间就是金钱
现在假设克里斯多福缔结期限三年的贷款来购买敞篷车，导致他得延迟投资。
到了60岁，他只存了90；000欧元，成长到367；039欧元，而非原来的472；880欧元。可以说这部敞篷车花掉他105；846欧元，三年期间没法投资的9；000欧元，最后却让他付出几达12倍的代价！比通货膨胀率还高！
结论不言可喻：
越早开始，越快致富
我不厌其烦强调尽快让钱为你工作的重要性。不管你的收入、年纪和投资工具，不要等待。今天就付诸行动！这就是你帮自己最大的忙。
“很抱歉，你的建议我办不到！”
为什么呢？
“要我每个月投资250欧元或者更多钱，完全没问题。但是，我可没有30年时间！”
这的确是大多数人的问题。他们在20到40岁期间，从来没想过未来，等他们开始思考退休生活才猛然觉醒。
放心，就算你没有30年时间，我可以提供你几个方案，让你以大于10％到15％的高报酬率来弥补失去的时间。不过，我恳求你不要把这些可能性当成借口，一再把今天之事拖延到明天。不管你剩下多少时间：现在就去做。
这是你能让孩子获益的一课。因为你大可现在研拟投资方案，开始教育孩子投资一事。
为了说服你，看一下图四。这张图显示以8％的年报酬率计算，要在60岁累积100；000欧元资产的开始投资年龄及每月投注金额。显然只需极少的钱（每个月27欧元，也就是从二十岁开始每天存1欧元），就可以协助他们保障未来，只要带领他们定期投资、培养良好习惯。成果和好处多多：你不只让孩子培养理财观念，还帮助他们自立和自我负责。等他们能够自食其力开始致富，你也加快自己的致富速度，因为他们不再（经济上）依赖你。
欧元 欧元 153欧元 463欧元 20岁 30岁 40岁 50岁
图四：图略，详见《人人都能成为有钱人》
要在60岁累积10万欧元资产，依投资开始年龄不同，每月该投入的资金。
“我注意到你把年报酬率设定在8％。不过这不符现况，我的银行建议的投资标的，年报酬率顶多是5％。”
我承认传统投资产品的报酬率不高。它们特别适合那些不愿拿资金冒险的保守型人士。如果你希望提高报酬率，我建议你尝试其它更吸引人的领域，报酬率可能远远高于10％。就从不动产开始谈起吧。
用杠杆原理买房致富
给我一根够长的杆子，我可以撑起整个地球。
—阿基米得（Archimède）
购入不动产的主要障碍来自这类产品的高昂价格，因此需要借助贷款，并运用所谓的财务杠杆操作。阿基米得上场了，我们会发现在致富这个领域，杠杆操作原理即是致富速度的同义词。
“阿基米得跟致富有什么关系？”
阿基米得证明杠杆越长，举起重物需要的力量越小。来看看如何在财务领域运用同样原理。
杠杆操作包含四个要素（见图五）：
图五：购入不动产的杠杆操作
● 标的物。比如10万欧元的房子。
● 支点。杠杆的支撑点，也就是你自身的财务基础。这个支点必须足够稳固，才能撑起标的物的重量。稳固度取决于你偿还贷款的能力。
● 杠杆。一切取决于力臂长度。长度越长，要花的力气越小。长度越短，要花的力气越大。以借贷而言，杠杆力臂长度相当于贷款年数。假如你用20年摊还10万欧元，年利率为5％，你的月付金是656欧元。假如把还款期减为四年，杠杆力臂变短，你的月付金提高到2；303欧元。等于得多花倍的力气。
● 施力，举起标的物所用的力，即是你每月偿还的金额。这笔钱可能来自房屋租金或是其他间接收入，比如省下的税金。你所施的力越大，举起标的物的速度越快，便越快取得财产。
“运用这类操作的时候，何时才开始赚钱？”
当你用贷款购入不动产，只有月租金高于贷款月付金，你才开始赚钱。否则，你创造的财富，只有在出售的那一天才转变成金钱。
“你说过年报酬率可能高达15％到20％？”
投资报酬率跟你创造的财富没有关系。它只是用来量化金钱的产值。暂且不管税金，假设你的自付款是10；000欧元，而购入的物产每年涨％，也就是2；500欧元。假如你将它出租，月租收入等于贷款月付金，你的投资可说自给自足。在这样的情况下，年报酬率是25％，依投入金额的增值比来算（2；500欧元÷10；000欧元）。一开始投资5；000欧元的话，你的报酬率自第一年就达到50％。你自己算后续的收益，请将财产每年的增幅列入考虑。你会发现跟储蓄存款的2％年利率天差地远。
要获得最高的报酬率，结论显而易见，你该遵守的原则如下：
投入的资本越少，报酬越大。
“所以说理想的交易是尽可能少付钱，月租金跟房贷月付金相当。”
你都理解了。运用这两个原则，你必然懂得精挑细选，树立正确的不动产投资方向。
“好吧，可是有可能拉长贷款年数。”
很有可能。不过谨记这一点：就租赁投资来说，贷款年数多长根本不重要，假如你挑选的原则是月租＝贷款月付金，付出最多努力的人是你的房客（高付出低收益），而不是你自己。
也别认为你得背负长期贷款。房租价格跟着房市行情走。你可以调高每月还款金额，只要注意维持同等房租收入。如此一来，还款期得以缩减，加快清偿债务的速度。
什么样的不动产值得投资
至于物产类型，挑选条件也是
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