中国经济新政策与我们-第6部分

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　　　　2007年：六度加息，全年基准利率上升1。62个百分点，从金融层面打压房地产。

　　　　2008年：上半年继续提高利率及存款准备金，然而美国次贷危机蔓延令楼市调控戛然而止。8月起〃双率〃齐降，年内降息三次；10月出台新政支持房地产，下调契税、首付比例，免征印花税、利率优惠。

　　　　2009年：前半年继续撑楼市，后半年由于房价飙升，楼市调控卷土重来，出台〃国四条〃抑制投资投机性购房。

　　　　2010年：展开房地产市场历史上最严厉〃国十条〃，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高；限制二套房购买，收紧、叫停房地产贷款格式土地调控，限制开发商〃囤地〃，要求央企退出房地产。

　　　　2011年：公布新〃国八条〃，二套房贷首付比例提至60％，贷款利率提至基准利率的1。1倍；试点房产税。

　　　　2012年：购房差别化政策，降低首套房贷利率；启动全国大城市住房信息联网。

　　　　2013年：新〃国五条〃抑制投机、投资性购房，购房获利须交20％所得税，增加商品房用地供应，加快保障性住房建设。
第21节，新一届政府如何〃搞促保〃？
　　　　二、新一届政府如何〃搞促保〃？

　　　　简单总结过去10年来的房市政策，思路主要是调控、调控、再调控；那么，未来的房地产政策思路又是怎样呢？答案很简单，那就是把房地产逐渐推向市场，慢慢由市场主导。

　　　　不知道读者有没有细心观察，李克强总理上任大半年后，对房地产政策唯一一次全面表态，还是在2013年3月27日，全国两会刚结束后的国务院常务会议上，惜字如金地说了三句：〃继续搞好房地产市场调控、加快建立房地产稳定健康发展的长效机制、加强保障性安居工程建设。〃

　　　　第一点内容：〃继续搞好房地产市场调控〃，我的解读是上一届政府的房地产调控政策不会变，会继续下去。

　　　　第二点内容：〃加快建立房地产稳定健康发展的长效机制〃，我的解读是要房地产〃长治久安〃，单靠行政手段干预是不行的，还要让房地产市场化，以后房地产发展〃不再听市长的，而是听市场的〃。

　　　　第三点内容：〃加强保障性安居工程建设〃，我的解读是有钱的民众要买房、炒房，依靠市场机制解决；至于底层民众的住房问题，政府会以扩大〃保障房〃、〃廉租房〃供应来解决。

　　　　简单而言，在未来5年乃至10年的施政上，房地产政策思路就是该搞的搞（继续搞房地产调控），该促的促（促推房地产健康发展、走向更市场化），该保的保（多建保障房、廉租房），用三个字概括就是〃搞促保〃。虽然谐音听起来像〃搞粗暴〃，但政策实际上〃温柔〃得很，绝对不〃粗〃也不〃暴〃。

　　　　首先，要继续搞好房地产市场调控，主要是因为：

　　　　1．中央维护国民经济稳定运行的需要。货币政策、财政政策的首要决策依据当然不是房价涨跌，而是国民经济整体运行的稳定状况。然而，调整通胀或者通缩、过冷或者过热的货币或者财政政策，首先就要影响到对信贷依赖最大的房地产业。简单来说，就是中央一旦动用到财政政策或者货币政策，都会给对这些政策非常敏感的房地产业带来影响，所以还是要把房地产调控起来比较好。这样可以在运用财政政策或者货币政策时，将对房地产业的影响减到最小。

　　　　2．中国的城镇住房在一个较长时期内仍处于绝对短缺状态。这就需要维护公共利益的政府政策的保证，把住房资源尽可能地优先配置在最需要的人群中，而不能让那些为卖而买的投机者利用住房市场的短缺牟利。
第22节，
　　　　其次，要促推房地产健康发展、走向更市场化，主要原因包括：

　　　　1．房地产未来20年仍是中国经济与社会发展中的支柱产业，不能再继续出新招加大打压的力度了。一方面，房地产业关联60多个其他产业，是中国经济发展不可或缺的产业；另一方面，中国民众的消费结构正在从以衣食为主向以住行为主升级，不仅要求吃得更饱、穿得更好，而且要求进一步改善住、行条件。社会消费结构的不断升级是一个符合规律的必然趋势。这个进程至少要持续20至30年，这意味着对房地产业的需求至少还有

　　　　20年。

　　　　更明显的是，中国民众的利益诉求，已经从单纯的收入增长渐渐转变为收入增长和私人财富的累积并重。住房就是满足这样的一个利益诉求，它将是绝大部分民众储藏财富的主要方式。。19zs。

　　　　2．政府的态度已经越来越明显，对于市场上豪宅、商品房的供应，民众的买楼、炒楼问题，要学欧美国家，主要交由市场解决。而欧美市场解决这些问题的方法，就是实施房产税。因此，中国未来也会继重庆、上海外，在全国更大范围内征收房产税。房产税是资本增值税的一种，只要房价升，房产税就会跟着升。房产税虽然不可以让房价下调，但可以减少市场上的〃炒房〃者。更重要的是，房产税是对购房者个人消费权利的尊重，赋予了购房者个人选择权。购房者可完全依据自身财力的情况，去购置合适类型的房产。这就是市场调控房地产的力量。

　　　　最后，要加强保障性安居工程建设，主要理由是：正如上文已经说到，作为一个政府，解决民生（住房）是其责任，协助投资（炒楼）则不是其责任。中央现在、未来关心的是保障房、廉租房的供应，以让底层民众有房住，减少社会怨气。在过去5年，全国开工建设保障房达2300多套，同时又计划至2015年建成3600万户保障房，以保障真正有住房需求的民众。

　　　　此外，政府未来的房地产政策思路还有一手妙招。为了预防房地产业以及关联的60多个其他产业在调控下重蹈2008年环球金融海啸时快速衰退的覆辙，中央政府决定今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户以上，其中2013年改造304万户。

　　　　这招妙就妙在，首先棚户区改造可以促进投资增长，推动经济发展。未来每年维持200万至300万户的棚户区改造，可以拉动投资额3000亿元左右；由于投资是拉动经济发展的三驾马车之一，投资增长了，意味着经济也会随之发展。

　　　　此外，棚户区改造还可以增加就业、拉动消费。1000万户棚户区改造项目，跟房地产开发一样，可拉动关联的建材、家电等60多个其他产业的发展，不但可以扩大就业，增加民众的收入，同时也能促进消费；与此同时，棚户区改造也可成为水泥、平板玻璃等产能过剩行业的〃救星〃，以及帮助这些产业转型、

　　　　发展。
第23节，
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　　　　买房？买房！

　　　　大家经常挂在嘴边的那句〃买房少等1年，人生少奋斗10年〃，这道理古今都是相通的。大家买房时眼睛都贼亮贼亮的，哪些房该买哪些房不该买早都一目了然了。只要不跑到最穷的埃塞俄比亚、尼日尔等国买房、屯地与非洲土著做邻居，或者去索马里投资房产，准备一睹海盗的风采，就都不算是〃钱多、人傻〃。

　　　　这一节主要是讲读者该如何进行投资的问题。房地产业未来20年仍将是国家的支柱产业，在中国城市化迅速发展的过程中，房价长期趋势是向上而非向下的。如果这个时候有钱不买房，尤其是买二、三线甚至四线的房子，很容易错失投资时机。

　　　　即使是在笔者所身处的香港，虽然已经高度城市化了，但房价仍然升多跌少，买〃砖头（房子）好过买金〃、〃砖头在手一世无忧〃，都已经成了传统投资智慧。

　　　　当然，说到买房子，外国人会觉得我们中国人太喜欢买房子了，从古到今，只要有钱，大多数都是先买房、买地，之后等升值。地多的，升了值，就成为地主了；没地的，或者地少了，那就成为底层。而在当今社会，大家经常挂在嘴边的那句〃买房少等1年，人生少奋斗10年〃，这道理古今都是相通的。

　　　　对于买房投资这块，笔者这里就不准备多说了，读者只要有足够的资金，无论是买房自住或者投资，都是很好的积累财富的方式。至于如何买到好的、值得投资的房子，笔者也不准备多作介绍了，因为大家买房时眼睛都贼亮贼亮的，哪些房该买哪些房不该买早都一目了然了。只要不跑到最穷的埃塞俄比亚、尼日尔等国买房、屯地与非洲土著做邻居，或者去索马里投资房产，准备一睹海盗的风采，就都不算是〃钱多、人傻〃。

　　　　笔者在这想重点介绍如何投资房地产股。要买房地产股，首先要了解这家房地产上市公司的情况，作为普通股民，考察上市公司有〃三部曲〃。

　　　　首先，要了解上市公司的销售情况。就算上市公司在业绩会上把自己夸上天，读者也要自己亲身观察下该公司的实际销售情况。最佳办法就是深入买楼现场，到该公司的售楼处去跟售楼代表谈谈，看看楼房的品质，从而对该公司的楼房销量如何有一个总的概念。像这种亲自前往各地售楼中心考察，关注一下楼房的开发进度、销售进度，也是不少专业投资人士经常用来深入了解房地产行业的调研方式。
第24节，
　　　　其次，要与公司直接交流。要了解上市公司运作的方式，比较简单的方法是直接与上市公司沟通。普通股民也可以跟上市公司的投资者关系部门多作沟通，股民通过直接与这些部门交流了解上市公司情况。

　　　　最后，读者要多了解相关信息。多接触网站新闻、报纸等媒体有关楼市的最新数据，以了解房地产的发展趋势。与此同时，也要多关心国家政策、时事财经，具备新闻触觉，因为房地产业的发展趋势也深受各种因素影响。

　　　　有了上述的准备后，可以开始挑选股票了。如果读者投资偏好风险小的、保守型的股票，那么可以选择大中型的国企地产公司，也就是排在地产板块前几位，有央企、国企背景或者业绩好、实力强的一、二线龙头股。为什么要选择他们？那是由于这些公司的业绩稳定性强，股价波动性相对较小，加上市场份额大且具备相当的护城河，因此具备相当的竞争力，值得长线持有。

　　　　看到这，可能有读者会说，沪深两股市大概有150多只个股是房地产概念的，如果自己要每只股票都找来看是否业绩好、实力强，如果有这时间、精力，那还买你的书看干什么？

　　　　就猜到有些读者会这样想，笔者已经整理好了部分股份，具体如下：万科A、保利地产、招商地产、金地集团、华侨城、阳光城、中南建设和荣盛发展等这些一、二线龙头，都是很值得长线投资的。

　　　　至于一些追求高风险高回报的读者，那就可以关注中小市值的地产公司，也就是地产板块那些排在中间或者后面，没有央企、国企背景的地产公司。购买这些公司的股票好处在于当房地产市场回升时，此类公司业绩弹性大，股价上涨也很显著，但是，风险在于这类公司业绩波动性较大，股价升得快跌得也快。如果读者心脏功能还不错，资金也足够，这些股票可以考虑。由于这些个股实在太多，笔者就不一一列举了。

　　　　另外，上节说到，中央要进一步加快保障房建设，中长期而言有3类板块受惠：一是钢铁、木材、水泥、玻璃以及其他类型建材产品；二是家电家具类；三是保障房建设将拉动对工程机械、混凝土机械的需求，这类股票也是比较好的投资对象。

　　　　而国务院在2013年7月中旬颁布的《关于加快棚户区改造工作的意见》，表示五年内要棚改1000万户。虽然〃棚改〃政策的利好，要传导、显示到上市公司的业绩上面，需要比较长的时间，但先知先觉的读者可以抢先投资相关的板块。除了房地产板块外，棚户改造还会牵涉到公用事业如电力、燃气等板块，以及消费板块如家电家具类的股份。这两类板块将出现不少投资机会，读者可别错过。

　　　　如果看到这里，读者都觉得没有收获，尤其是钱包没收获的话，那笔者就真的服了你了。继续往下看吧，因为下一章笔者准备探讨股市，会更加精彩。