友情提示：如果本网页打开太慢或显示不完整，请尝试鼠标右键“刷新”本网页！

惊天大逆转的背后-第3部分

快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部! 如果本书没有阅读完，想下次继续接着阅读，可使用上方 "收藏到我的浏览器" 功能和 "加入书签" 功能！

资22　369亿元，同比增长157％，比1～10月提高16个百分点。
　　　供给回升：施工面积、新开工面积和竣工面积同比快速增长
　　2009年1～11月，全国房地产开发企业房屋施工面积2988亿平方米，同比增长172％，增幅比1～10月提高08个百分点；房屋新开工面积976亿平方米，同比增长158％，增幅比1～10月提高125个百分点；房屋竣工面积442亿平方米，同比增长261％，增幅比1～10月提高34个百分点。其中，住宅竣工面积367亿平方米，增长282％，比1～10月提高32个百分点。施工面积、新开工面积和竣工面积增速持续回升，说明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。
　　　销售增加：需求集中释放，销售面积和销售额同步猛增
　　随着市场的迅速升温，商品房销售面积大幅增加。2009年1～11月，全国商品房销售面积75　203万平方米，同比增长530％；其中，商品住宅销售面积增长544％；办公楼销售面积增长392％；商业营业用房销售面积增长391％。1～11月，商品房销售额35　987亿元，同比增长868％；其中，商品住宅销售额增长915％，办公楼和商业营业用房销售额分别增长584％和604％。
　　　价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行
　　在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续增长。2009年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨57％，涨幅比10月份扩大18个百分点；环比上涨12％，涨幅比10月份扩大05个百分点。
　　　资金充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快
　　2009年1～11月，房地产开发企业本年资金来源48　170亿元，同比增长442％。其中，国内贷款8　994亿元，增长402％；利用外资413亿元，下降314％；企业自筹资金15　909亿元，增长183％；其他资金22　854亿元，增长766％。在其他资金中，定金及预收款13　347亿元，增长665％；个人按揭贷款7　009亿元，增长1301％。
　　　景气指数：持续走高，呈现U型趋势
　　2009年11月份，全国房地产开发景气指数为10278，比10月份提高075点，是2009年连续第七个月上涨，也是连续第四个月保持在100以上。
　　B主要特征
　　　土地市场交易活跃，“地王”频出
　　一是土地市场交易活跃。2009年前三个季度，住房用地成交量呈逐月增长态势，累计成交量首次超过了2008年同期水平。上半年，北京的购置土地面积从19万平方米上升到67万平方米，增幅达253％；天津的购置土地面积从28万平方米上升到146万平方米，增幅达421％；重庆也从138万平方米上升到186万平方米，增长了35％。
　　二是土地交易价格同比上升。国家统计局2009年10月15日发布的数据显示，2009年第三季度全国70个大中城市土地交易价格同比上涨了47％。
　　三是“地王现象”再现。在经历不到一年时间的调整后，北京、上海、重庆、广州、宁波、大连等十几个城市出让土地纷纷拍出天价。2009年9月，中海地产竞得上海长风地块，楼面地价超过22万元/平方米，总额创7006亿元天价；距离长风地块以70亿元“身价”登上地王宝座仅仅20天后，绿地集团以7245亿元的价格，力克群雄拿下徐汇龙华路1960号地块，楼面价格27万元/平方米，溢价率111％，再次刷新上海地王记录；还是9月，厦门2009G23地块竞拍时间长达一个多小时，多家开发商激烈角逐，最终由33号厦门恒兴置业有限公司以1047亿元竞得，楼面价高达30940元/平方米，2009年单价地王就此诞生。
　　　房价快速上涨，出现“倒挂”现象
　　一是“住商价格倒挂”。部分一线城市在住宅价格一路走高的同时，写字楼和商铺市场的售价及租金增长不温不火，甚至不少同一区域内的住宅价格要高于写字楼价格。
　　二是“房地价格倒挂”。部分城市新产生的“地王”楼面价格甚至高于周边在售楼盘的价格。
　　三是“二手房和新房价格倒挂”。一些地方的二手房价格比新建楼房还要高很多。
　　

从冰点到沸点（1）
A外资有计划撤离；市场信心不足
　　受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。
　　2009年新年伊始，外资又掀起一股抛售物业套现离场的小高潮。澳大利亚最大投资银行麦格理集团正以3亿元的标价为旗下上海城市公寓酒店找买家，这一报价较3年前该公司的买入价4亿元下调了25％。另一个案例是李嘉诚旗下和黄集团抛售上海古北地区黄金城道的商铺。受经济局势影响，和记黄埔不得不将黄金城道上位置最好的2万多平方米御翠豪庭商铺低价甩卖，据悉此次推出40个铺位共2万多平方米，均价10万元/平方米。第三例是李嘉诚旗下长江实业开发的位于浦东花木板块的御翠园别墅项目中8栋商业别墅，近日以535万～75万元/平方米的价格抛售，并计划将小区会所一并出售。
　　外资出售在中国的房产物业主要基于以下三个原因：
　　一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金。
　　二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市的看法分歧严重。
　　三是人民币对美元升值放缓。
　　2008年3月份公布的《流动性过剩与中国房地产宏观调控研究》指出，外资占中国房地产总投资比例不到2％，考虑到外资持有的主要是商业地产和高档楼盘，而且接手的也是外资，因此出售行为对整体交易量影响有限，更多体现在心理层面。
　　表11列出了外资机构在上海抛售高端物业的基本情况。表11外资机构在上海抛售高端物业基本情况
　　物业名称类型位置开发商持有方建筑面积/m2成交价格备注漕河景苑小高层、高层、叠加、联排住宅徐汇区康健路58弄上海汇成房产经营公司花旗银行总125万收购168万收购价13500元/平方米；
　　现价26000元/平方米2006年12月花旗银行属下基金23亿元整体收购2幢楼福海商厦（盛邦国际广场）办公商业虹口区四川北路1318号福海房地产发展有限公司雷曼兄弟56859416亿元深圳工行（该大厦为工行不良资产）（续）物业名称类型位置开发商持有方建筑面积/m2成交价格备注上海商城办公商业静安区南京西路1376号上海商城有限公司美国国际集团1850001990年AIG自己投资兴建茂行世纪公园（陆家嘴中央公寓的4幢楼）服务式住宅公寓浦东新区东绣路99号上海陆家嘴联合房地产有限公司摩根士丹利493万（收购的部分）702亿元2006年4～5月整体现金收购4幢新盘华山夏都服务式公寓长宁区幸福路211号上海业丰置业有限公司摩根士丹利29万758亿元2006年6月现金收购新盘锦麟天地酒店式公寓、住宅、商业兴业路168弄上海华丽房地产发展有限公司摩根士丹利上海永业集团18538（酒店式公寓）、1300（俱乐部）、50个停车位900万美元2003年7月，以参股10％开发酒店式服务公寓
　　B失业和减薪大量出现影响购房
　　宏观经济受世界金融危机影响出现了减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。
　　图110是社会需求指数与社会收入指数的变化情况。
　　图110社会需求指数与社会收入指数的变化
　　C金融紧缩压制房地产企业融资。　最好的txt下载网

从冰点到沸点（2）
金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。
　　上海作为中国最重要的经济中心之一，房地产市场的走势具有较强的代表性。上海房地产企业获得银行贷款的能力在下降，如表12所示。表12上海中资银行本外币商业性房地产贷款情况
　　（2008年1～12月）（单位：亿元）
　　贷款类别报告期余额比同期增减比年初房地产贷款55043672839106个人购房贷款3144691785505住房贷款2915481945556房地产开发贷款200166…01614房地产开发贷款148929…2591531地产开发贷款51237765…131政府土地储备机构贷款458811741051
　　实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。
　　D市场状况急剧变化
　　2009年3月，中国楼市迎来了一个量价齐涨的“小阳春”，包括北京、上海、深圳在内的房地产一线城市成交量剧增，成交价格更是开始上涨。原本传统的淡季变成了地产黄金时节。随着一线城市成交量、成交价的不断走高，二三线城市也迎来了一轮上涨高峰。
　　　成交量在危机中急剧下行然后全面上扬
　　国家统计局公布数据显示，2008年1～12月，全国商品房销售面积为62亿平方米，同比下降197％。其中，商品住宅销售面积下降203％；商品房销售额24　071亿元，同比下降195％；商品住宅销售额下降201％。而后是2009年整年的市场喷发。
　　图111是1999～2009年全国住宅销售面积和销售额的情况。
　　图112是1999～2009年全国住宅销售面积和销售额的增长率情况。
　　图1111999～2009年全国住宅销售面积和销售额图1121999～2009年全国住宅销售面积和销售额增长率　十二个重点城市住宅价格指数在危机中短暂下行然后全面上扬
　　图113显示的是十二个重点城市住宅指数的走势。
　　图113十二个重点城市住宅指数的走势
　　　二手房价格指数回升更加显著
　　二手房价格指数回升，北京、深圳、广州等多个城市超过20％。
　　图114是主要城市二手房价格指数的走势。
　　图114主要城市二手房价格指数走势
　　数据来源：中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统。
　　　国房景气指数的过山车行情
　　2008年12月份的景气指数数据为9646，这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足，如图115所示。
　　图115全国房地产开发景气指数趋势图
　　　房地产投资的悬崖和爬坡行情
　　1999～2009年全国房地产和住宅开发投资及增长率如图116所示。
　　图1161999～2009年房地产和住宅开发投资及其增长率
　　txt电子书分享平台　

谷底：各大城市表情
北京
　　2008年5月后，北京八成楼盘价格开始直线下降，促销方式也花样繁多；数十楼盘中秋促销六折销售为史上最低。
　　世茂奥临：楼盘除送车库，以老客户身份买房，还可以享受6万~40万的优惠，倘若真心想买房，即使不是老客户，也可以变通，这也就意味着总房价最高降幅可达40万元。
　　奥古斯塔城邦：“买一送一”，购买联排别墅可获价值63万元公寓一套，如果不要赠送的公寓，可以直接从房款里扣除63万元，相当于联排别墅每平方米下降5000元。
　　月亮河城堡：购房除打97折外，还有“交3万元现金，返还30万大礼包”的优惠。
　　排号优惠，朝阳区三元西桥中国国际展览中心附近一楼盘，均价26700元/平方米，现房入住。排上号的可以用24000～25000元/平方米的价格购买。
　　蝶翠华庭：“春季有奖特卖活动”，订房客户均有机会获意外大奖——澳洲风情游，另有多款家用电器可供抽取。
　　另外，部分旧楼盘改名成“新盘”，“新瓶装旧酒”，提价之后加大折扣力度来进行促销。
　　楼盘举办商场巡展促销活动也是近期京城楼盘促销的一种，活动包括歌舞、时装、脱口秀表演及有奖竞猜、现场沙盘展示讲解、派发楼书、填写回访表、社区学校招生活动等项目。
　　上海
　　　50万元买房再送车，楼盘降价一个“狠”字当道
　　正大家园内部员工价：为回避前期高价购房业主来闹事，只有内部员工才能享受均价五折——目前上海楼市最大的折扣。至于内部员工是自住、炒房，开发商就管不着了。
　　新湖明珠城无理由退房：“两年内包退”，不过结果证明，这一促销手段并没有明显促进新湖明珠城的销售。
　　欧风丽景减首付：推出首付10％，余下二成首付款可从某专业投资公司处无息（由开发商支付利息）获取，还款期限为交房时。
　　团购：有些团购有近百家开发商参与，一部分楼盘团购取得一定成效。
　　上海其他楼盘促销方式：
　　万科——8个楼盘齐促销，8～95折。
　　大华蓝郡——降低4000元/平方米清盘。
　　大华阳城贵都——降低2000元/平方米。
　　上海康城——部分房源7～8折。
　　奥林匹克花园——购房意向金每份5万元，购房翻倍抵扣房款，2008年8月10日前交再送2平方米，最高优惠达20万元。
　　广州
　　　买房加一元送车位
　　“均价1万元，买房加一元可送车位。”广州大道北天平架的一楼盘推出这样的促销新招。不仅每平方米降了3000元，还可以送车位。
　　万科位于广州老城区一新项目以13000元/平方米开盘，由于其最终定价低于早前的市场预期，万科此举再次背负上“领跌”广州楼市的嫌疑。
　　中海金沙湾早在2月底，就推出新一期产品，最低6500元/平方米，几乎与限价房相当。
　　在珠江新城，某楼盘此次新推近200套住宅，均价为18万元/平方米，比此前一期每平方米降了两三千元，“五一”期间购买还可以享受95折优惠，并赠送35万~108万元的礼包。
　　时代糖果四房单位价格仅从46万元起，并附送价值1500元/平方米的精装修。同时，开发商还将继续实行“首付仅需2万元即可做主人”的“轻松置业计划”。
　　桥福园送1000元/平方米装修。
　　深圳
　　借奥运“东风”烧市场“大火”（金羊网）。奥运是深圳不少开发商不得不把握的营销节点，多个楼盘借“奥运”进行促销。
　　泰华阳光海“奥运主题月”对购房者给出多重优惠，一是推出几十套7700元／平方米起的“一口价”单位；二是老业主带新业主买房可获赠3000元购物卡，而新业主可获得额外一个点折扣优惠；三是奥运期间成交的客户都可获赠体育用品大礼包。
　　深业新岸线开展奥运大抽奖；购房者都可以获得价值1000~50000元不等的抽奖奖品，包括5年物业管理费赠送、万元加油卡、名牌家电等；“3个月试购，无条件退订”，交5万元订金即可参加“试购房”。3个月内，购房者可�

返回目录上一页下一页回到顶部赞（0）踩（0）

快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部!

温馨提示：温看小说的同时发表评论，说出自己的看法和其它小伙伴们分享也不错哦！发表书评还可以获得积分和经验奖励，认真写原创书评被采纳为精评可以获得大量金币、积分和经验奖励哦！