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次贷飓风的未解之谜-第5部分
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最后，市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了较好条件。例如20世纪90年代初期，由于利率上升，标准抵押贷款需求减少，按揭经纪人开始将更多的目光投入次级抵押贷款市场。而在20世纪90年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供了良机。
美国房价增速与GDP增速走势图（1964～2006年）
资料来源：人民网经济频道。
按揭贷款证券化增加了资产的流动性，次级房贷市场开始迅速繁荣。在早期的飞速发展中，由于对风险的认识不足，次级抵押贷款定价普遍偏低。1998年亚洲金融危机爆发后，这一市场存在的诸多问题开始得到关注。虽然这场危机使次级房贷市场一度萎缩，市场发生大规模整合，许多小公司都相继倒闭或被收购，但同时也使得投资者风险意识增强，以提高首付金额、采取提前偿付罚金等措施限制风险。
危机过后，由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点，投资房产的成本降低。在房价不断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。因此，20世纪90年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长，直至今天这场危机的爆发。
这一曲折的发展表明，次级抵押贷款市场虽然天生存在高风险，但是至少在本次危机爆发前正在逐步走向成熟。因此，作为一种具有巨大市场潜力的新产品，其价值不能因为存在风险和问题而遭到否定。
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次级房贷危机前传（1）
在美国，有相当数量的低收入者或者金融信用不高的人群。按照美国房屋贷款原来的严格审查程序，他们是不太可能获得购房贷款的。但美国银行家的胃口永远难以满足，当大部分普通人的房地产按揭贷款资源开发殆尽后，他们又将眼光盯上了那些根本“不合格”的贷款人。因为这也是一个巨大的市场，只要降低贷款门槛，购房的需求就会释放出来。
于是，现在美国的“住房按揭贷款”市场就分成了三个层次：一是优质抵押贷款，二是“Alt…A”抵押贷款，三是次级抵押贷款。它们的分类是按照对借款主体的信用条件的评级好坏来区分的。此外，在美国还有政府支持的抵押贷款和优质大额贷款等两类抵押贷款。
次级抵押贷款的“优惠”有：次级抵押贷款的贷款利率通常比优惠抵押贷款高2％～3％，次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于它对借款人的信用要求较优惠级贷款低，因此次级房贷机构面临的风险也就更大。“Alt…A”抵押贷款的利率普遍比优质贷款产品高1％～2％。
次级抵押贷款受欢迎的主要原因是：次级抵押贷款新产品之所以深受信用程度较差和收入不高的购房人的追捧，主要原因在于抵押贷款中介的误导和购房人本身金融风险意识不强。中介在营销贷款时打的旗号是：超低的月供。收入不高的人群也可具备还款能力，两年后即使利率调高，还不起贷款，但由于房地产升值，只要他们把房子出手，风险也是可控的，还可以赚一笔，何乐而不为呢？火热的房地产市场给人的幻觉是房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，并且房地产市场在两年内不会冷却。但在残酷的现实世界中，美好的愿望往往会被市场的无情彻底粉碎。
在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级贷款者。
大约从10年前开始，那时贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：
“你想过中产阶级的生活吗？买房吧！”
“积蓄不够吗？贷款吧！”
“没有收入吗？找贷款公司吧！”
“首付也付不起？我们提供零首付！”
“担心利息太高？头两年我们提供3％的优惠利率！”
“每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！”
“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？”
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。你替他们担心两年后的债务？向来自我感觉良好的美国人会告诉你，演电影的都能当上州长，两年后说不定我还能竞选总统呢。
次级抵押贷款的操作过程如下：
（1） 对购房者进行信用评级（FICO公司）。有了评级后，个人就可以按照评级到贷款公司申请贷款了，贷款时的利率也要根据信用评分来确定。尽管被广泛采用，但是模型本身随着市场的变化存在不少漏洞和缺陷。结果是，金融机构对个人评级的依赖性越大，所犯的错误也越大。
从20世纪80年代开始，以房地美（美国联邦住宅抵押贷款公司）、房利美（美国联邦国民抵押贷款协会）两家公司为代表的美国房屋信贷机构，开始了降低贷款门槛的行动，例如允许九成按揭甚至是“零首付”，可以前三年不还本，甚至利息也可以少付。次贷利率水平比正常抵押贷款利率要高出30％。为数众多的美国人于是大胆地借钱买房，把希望寄托在房价上涨上。
（2） 贷款的定价和利率。三个决定贷款利率的指标：贷款等级、信用评分（FICO指标）和按揭成数。按揭成数是指贷款与资产价值的比例。一般而言，贷款等级越高，FICO评分越高，按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。
整个20世纪90年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明大量的贷款提供给了信用较低、风险较高的借款者。
（3） 具体贷款产品的选择。美国传统的抵押贷款主要分固定利率和浮动利率两种。近年来，美国的次级抵押贷款市场的贷款公司采取了更加激进的战略，推出的新产品的特点就是将固定利率和浮动利率相结合。例如，无本金贷款、3年可调整利率贷款、5年可调整利率贷款、7年可调整利率贷款、选择性可调整利率贷款等。这些贷款共同的特点是，在还款的前几年，每月按揭还款很低并且固定，而到了一定时间（一般是两年以后），借款人的压力陡增。一般借款人在申请贷款时根本没有意识到两年后利息的大幅度调整。次贷危机的爆发与此类产品有直接关系。
（4） 次级抵押贷款的收益和风险。次级抵押贷款的风险主要体现为：贷款机构对借款人不做任何信用的审核，也没有进行必要的尽职调查，就向“次级信用”的人借出大笔资金。
但是，对于华尔街的精英来说，上述风险可以转移出去。风险转移给那些愿意承担不同程度风险的机构，越来越多的投资银行可以向这些贷款机构买下这些贷款，然后将它打包成一笔债券，债券再由信用评级公司如标准普尔给予债券评级，之后再到债券市场上把它卖给公募基金、避险基金、退休基金或保险公司，或者推销给全球的商业银行和其他投资者，这种债券产品被华尔街称为“次级房贷债券”，人们也叫它“次级债”。
次贷危机爆发的原因
次级房贷危机爆发的偶然性中孕育着自身的必然性，原因有以下几点。
（1） 贷款机构之间盲目降低贷款条件，恶性竞争，埋下了危机的种子。为了能在激烈的竞争中不断扩大市场份额，许多放贷机构调低了针对所有借款人的信用门槛。不少放贷机构开始向一些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款。一些次级贷款公司受利益驱使，开始了更加激进的信贷扩张，甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种情况下，本来不可能借到钱或者借不到那么多钱的“边缘贷款者”，也被蛊惑进来。
（2） 房地产市场膨胀过后持续降温，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得新的融资。自2000年美国经济不景气时起，布什政府用低利率再配合减税措施，鼓励大家购房，从而逐步带动了一波以房价为主的持续上涨的资产市场。2000～2006年，全美房价上涨了80％，涨幅为历史之最。但从2006年开始，美国房地产市场逐步出现降温迹象，房屋价格开始持续走低。在房地产价格不断攀升的时候，放贷机构和借款人以为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就可以了。但事实上，一旦整个住房市场存在降价预期，借款人很难再将自己的房屋卖出去，房屋价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。而逾期还款和丧失抵押品赎回权的情况一旦大幅增加，次级抵押贷款市场就可能发生严重震荡，并波及整个房贷市场。
（3） 持续不断的加息，加重了购房者的还贷负担。在美国经济出现衰退以后，美联储的降息力度很大，从而刺激了消费者的借钱欲望。但从2004年6月到2006年6月间美联储连续17次调高利率水平，基准利率从1％调到，导致以浮动利率为主的次级抵押贷款利率不断提高，借款人的还款负担逐渐加重，还款压力迅速增大。在不堪重负的情形下，违约现象大量出现。很多贷款者，成为名副其实的“房奴”，特别是那些“次级信用”的人，如打零工、新移民和年轻的单身母亲等，如今面临着无法支付利息的窘境，更别说偿还本金了，于是抵押贷款市场违约率不断上升。
（4） 高风险房贷产品创新对房贷市场泡沫形成推波助澜。美国次级房贷在2003年推出时，曾被认为是一项了不起的金融创新，因为它圆了没有充分财力置业且信用欠佳人的购房梦想。在众多次级市场贷款公司“创新精神”的推动下，各种新的房贷产品大量涌现。这些贷款的共同特点是，降低贷款初期的贷款利率，一般在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间后，还款压力陡增。很多炒房地产短线的“信用优质”人士认定房价短期内只会上升，自己完全来得及出手套现，还有众多“信用一般”的人，用这类贷款去负担远超过自己实际支付能力的房产。但当房价持平或下跌时，这些贷款就可能变成高危品种，就会出现资金缺口而形成坏账。
（5） 次级抵押贷款二级市场转让过程中风险并未完全转移，利益相关者一损俱损，一荣俱荣。抵押贷款二级市场成就了新世纪金融公司等次级抵押贷款公司的规模扩张，但证券化过程中的风险残留最终导致了这些公司的破产命运，对其而言，不彻底的证券化可谓“成也萧何，败也萧何”。这是因为在抵押贷款证券化后，各行业的联系更加千丝万缕。抵押贷款公司将手中的抵押贷款出售给银行，银行将它重新打包成抵押贷款证券后出售给投资者来分散风险。但同时，银行还会与抵押贷款公司签署协议，在个人贷款者拖欠还贷的情况下，必须回购抵押贷款。在这种情况下，次级贷款公司的风险并未完全、彻底转移出去。
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美国房价均价
资料来源：人民网经济频道。
美国次贷危机归根结底是信用危机。在低利率的环境下，2006年以前的5年里美国房地产市场持续繁荣，极大地刺激了房贷机构的逐利性，导致市场对信贷风险明显低估。虽然相对于总规模约8万亿美元的美国房贷市场来说，次级抵押贷款市场所占比例不到一半。但随着危机的发生，全球债券市场运转受到了很大影响，大量企业和基金被迫停止发行债券，这只是危机的开始。
随着次贷危机的爆发，美、欧银行业逐渐收紧融资条件，金融机构破产数量明显增加，各大金融巨头业绩明显下滑，全球经济受到冲击。
在危机面前，各大金融机构纷纷更换高管或裁员。美林证券公司首席执行官奥尼尔10月辞职，花旗集团首席执行官查尔斯·普林斯11月辞职。此外，美国银行等金融巨头近几个月来都有相关部门主管离职，主要原因都是因次贷危机引发的信贷动荡令担保债权凭证资产价值严重缩水，使得相关部门亏损严重。
从2004年以来，全球金融市场一直显示流动性充裕的局面。有研究显示，2001～2004年，全球金融产品的交易超过任何时候。外汇日交易上升万亿美元，增长了57％。衍生品日交易达到万亿美元，上升了74％。2005年全球收购兼并达到2000年以来的最高水平。
金融市场交易的增长，金融全球化推动资本的全球流动，全球金融市场规模的增长伴随虚拟货币的创造，流动性全球过剩，金融市场到处是钱，为什么次级按揭还会出现问题？
首先，次贷市场的危机使虚拟货币效应消失。次级按揭通过定价机制和转手过程创造虚拟货币。次级按揭被包装成信贷抵押证券和其他资产证券化产品，按照评级和定价，然后转手，转手过程中不断“增值”，创造了电子形态的“虚拟货币”和虚拟货币形态的财富。
一旦资金提供者违约，不再偿还贷款，次级放款机构，如新世纪、贝尔斯登的对冲基金等，立即由巨额盈利陷入严重危机，虚拟的货币瞬间消失。
当证券产品脱离基本面的定价时，创造虚拟货币财富就可能消失于“一刹那”。不久前还流动性泛滥的全球金融市场，几乎在分寸之间迅速演变成流动性风险，可见次级债的价值之虚。
其次，脱离实体经济太远的金融衍生、再衍生市场不断创造出更大的风险。次级按揭从房屋的实际需求者的按揭贷款开始，被层层衍生成不同等级的资金提供者的投资品种，通过金融机构投资者衍生成华尔街推动收购兼并交易的主要融资工具。但次级按揭客户的偿付保障从一开始就不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设上。
在房屋市场火暴时，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险，由此衍生的产品可以不断提升价格而产生更高收益。但房屋市场不可能永远上涨，当宏观环境发生变化，通胀显现利率上升时，由于次级按揭贷款本身就是给不符合抵押贷款者提供的按揭服务，一旦利率负担加重，大量违约客户出现，不再支付贷款，那么次级债券本身的高风险就会显现，危机就产生了。
脱离基本面太远的投资，脱离基本价值太远的定价，就像一座空中楼阁，只能存在于风和日丽的环境中，一有风吹草动，基础就岌岌可危。经济周期变化也不是可以抗拒的，房屋价格的起落似乎也是市场规律，定价工具和金融工程的模型改变不了基本面，期望依靠评级和“定价”改变价值似乎是自欺欺人。�
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